Jak kupowac mieszkanie na licytacji komorniczej

C o p y r i g h t © WeDoMediaGroup 2016, W s z y s t k i e p r a w a zastrzeżone. Autor: Małgorzata Pioszyk W s z e l k i e p r a w a i wł a s n o ś c i i n t e l e k t u a l n e , w t y m z n a k i t o wa r o w e , z n a k i u s ł u g o we , n a z w y h a n d l o w e , z d j ę c i a , g r a f i k i , rysunki zostały użyte wyłącznie w celach informac yjnych i są o b j ę t e o c h r o n ą . W y k o r z y s t y wa n i e k t ó r e g o k o l wi e k z t y c h znaków bez uprzedniego uzyskania pisemnej zgody jego właściciela jest zabronione. W y ł ą c z e n i e o d p o wi e d z i a l n o ś c i : W s z y s t k i e i n f o r m a c j e i t r e ś c i z a wa r t e w n i n i e j s z e j p u b l i k a c j i z o s t a ł y o p r a c o w a n e p r z e z A u t o r k ę w d o b r e j wi e r z e o r a z p r z y z a c h o wa n i u s z c z e g ó l n e j s t a r a n n o ś c i i r z e t e l n o ś c i . A u t o r k a nie ponosi jednak odpowiedzialności za: kompletność, a d e k wa t n o ś ć , dokładność i aktualność zamieszczonych informacji i opinii; d e c y z j e p o d e j m o w a n e p r z e z U ż y t k o w n i k ó w n a p o d s t a wi e i n f o r m a c j i z a wa r t y c h w p u b l i k a c j i ; skutki wykorzystania przez Użytkowników informacji uzyskanych w publikacji; A u t o r k a n i e p o n o s i o d p o wi e d z i a l n o ś c i z a j a k i e k o l wi e k s z k o d y , c z y s t r a t y p o ws t a ł e w z w i ą z k u z k o r z y s t a n i e m z informacji zawartych w niniejszej publikacji, ani też za słuszność decyzji podjętych w oparciu o informacje w niej zawarte. Treści zawarte informacyjny.

w

publikacji

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

mają

charakter

jedynie

Strona 1

JAK KUPIĆ MIESZKANIE NA LICYTACJI KOMORNICZEJ Poradnik nie tylko dla inwestorów. Wydanie drugie zaktualizowane i poszerzone. Warszawa, Sierpień 2016. To

praktyczny

poradnik,

który

krok

po

kroku

poprowadzi cię przez proces zakupu mieszkania od komornika. Dowiesz się z niego między innymi : jak się przygotować do zakupu,

na co zwrócić szczególną

uwagę przy licytacjach nieruchomości, jakie są wady i zalety takiej formy zakupu, jak opracować bezpieczną strategię zakupu. Publikacja zmierzy się także z mitem dotyczącym zakupu za gotówkę, i podpowie sfinansować

zakup

nieruchomości

z

jak

licytacji

komorniczej. To kompendium wiedzy o licytacjach nieruchomości zarówno dla inwestorów jak i dla kupujących na własny użytek.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 2

Spis treści Od autorki ..................................................................... 6 Wstęp ......................................................................... 11 Dlaczego licytacje są coraz popularniejsze ................. 20 Rośnie zadłużenie Polaków ..................................... 20 Coraz więcej nieruchomości trafia na licytacje komornicze .............................................................. 21 Co to jest postępowanie egzekucyjne ...................... 23 Z jakich składników majątku przeprowadza się egzekucję ................................................................ 23 Egzekucja z nieruchomości skuteczny sposób odzyskania wierzytelności ....................................... 24 Jak wygląda licytacja z nieruchomości ........................ 27 Zajęcie nieruchomości ............................................. 27 Przygotowanie dokumentacji ................................... 28 Obwieszczenie o licytacji ......................................... 28 Licytacja .................................................................. 30 http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 3

Przybicie i przysądzenie własności .......................... 32 Kwestie podatkowe ..................................................... 33 Jak się przygotować do zakupu na licytacji ................ 33 Gdzie szukać informacji ........................................... 34 Jak korzystać z portalu www.licytacje.komornik.pl ... 36 Strategie zakupu ......................................................... 44 Przykładowe strategie ............................................. 47 Ważne zasady ......................................................... 50 Zasada ograniczonego zaufania .............................. 51 Zasada : oceniaj okazję w momencie zakupu .......... 53 Jak wygląda licytacja z nieruchomości ........................ 55 Co zrobić kiedy Sąd odracza lub odmawia przybicia nieruchomości ......................................................... 57 Przybicie i przysądzenie własności .......................... 59 Skargi, zażalenia, wydłużanie postępowania ........... 60 Kiedy dłużnik nie chce się wyprowadzić ...................... 63 Czy można wpłynąć na skrócenie czasu eksmisji .... 66 Kwestie etyczne ...................................................... 68 Jak sfinansować zakup nieruchomości z licytacji komorniczej ................................................................. 69 Dlaczego starać się o promesę kredytową?............. 71 Kwestie związane z własnością nieruchomości ........... 73 Użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika a egzekucja z nieruchomości...................................... 74 http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 4

Licytacja z nieruchomości vs licytacja własnościowego spółdzielczego prawo do lokalu .... 78 Księgi wieczyste ...................................................... 81 Nieruchomości bez wydzielonej księgi wieczystej84 Pytania i Odpowiedzi................................................... 85 Finansowanie .......................................................... 86 Koszty ..................................................................... 88 Księgi wieczyste ...................................................... 89 Licytacja .................................................................. 92 Meldunek ................................................................. 93 Objęcie nieruchomości ............................................ 94 Ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości ..... 96 Pełnomocnictwa .................................................... 101 Przysądzenie ......................................................... 102 Uprawomocnienie postanowienia sądu.................. 104 Własność spółdzielcza .......................................... 107 Zakup z pominięciem licytacji ................................ 109 Podsumowanie ......................................................... 110 Podstawy prawne ...................................................... 113 Kodeks Postępowania Cywilnego Egzekucja z nieruchomości ....................................................... 113 Słowniczek terminów................................................. 159

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 5

Od autorki Bardzo się cieszę, że po ponad roku od ukazania się pierwszego wydania mojej publikacji mogę przekazać na

ręce

czytelników

drugie,

zaktualizowane

i poszerzone wydanie poradnika ‘Jak Kupić Mieszkanie Na Licytacji Komorniczej.’ Moją intencją przy tworzeniu niniejszej publikacji było, aby stworzyć profesjonalne i kompletne kompendium wiedzy na temat zakupu nieruchomości na licytacji komorniczej. Czas pokazał, że było to bardzo potrzebne, gdyż pierwsze wydanie poradnika spotkało się z ogromnym zainteresowaniem. Przez ten czas dostałam od moich czytelników wiele maili z podziękowaniami, o radę,

ale także pytania, prośby

albo o rozwiązanie jakiegoś konkretnego

problemu z zakresu licytacji komorniczych. Początkowo podchodziłam do odpowiedzi na te pytania bardzo indywidualnie.

Całą

korespondencję

utrzymując

pomiędzy mną a autorem pytania. Postanowiłam jednak zmienić

to

podejście

i

podzielić

się

tą

wiedzą

z wszystkimi czytelnikami. W ten oto sposób wspólnie stworzyliśmy rozdział Pytania i Odpowiedzi. Czytelnicy tworzyli go zadając mi pytania a ja odpowiadając na nie. Pytania i odpowiedzi podzieliłam tematycznie, aby http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 6

w poradniku przedstawić je w kolejności alfabetycznej, która ułatwi wyszukanie interesującego tematu. Wiele pytań się powtarzało, wybrałam więc te, które pozwoliły mi na jak najszersze omówienie danego zagadnienia. Część

pytań

dotyczyła

kwestii

już

omówionych

w poradniku. Dlatego nie wszystkie z nich zamieściłam. Jednak te pytania, które się powtarzały postanowiłam opublikować. Doszłam do wniosku, że choć zakres został przedstawiony w poradniku, to czytelnik nadal potrzebuje potwierdzenia, że dobrze zrozumiał daną tematykę. W nowym wydaniu poradnika dodałam także rozdział związany z własnością nieruchomości. Poruszam w nim istotne sprawy związane z ograniczonymi prawami rzeczowymi na nieruchomości, takimi jak użytkownie czy

służebności,

oraz

temat

praw

dożywotnika.

Kolejnym istotnym tematem okazało się porównanie egzekucji

z

spółdzielczego

nieruchomości prawa

do

i lokalu.

własnościowego Choć

różnice

praktycznie nie występują to ilość pytań, jakie dostałam w tym temacie, sugeruje potrzebę czytelników do uzupełnienia publikacji o ten zakres. W tym rozdziale przeczytasz także o księgach wieczystych oraz o tym co http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 7

zrobić w przypadku gdy nieruchomość nie posiada wydzielonej księgi wieczystej. Korzystając z okazji, iż omawiam korespondencję z moimi czytelnikami, chciałabym również podzielić się z tobą pewnymi przemyśleniami.

Oprócz pytań oraz

podziękowań zdarza mi się również otrzymywać

e-

maile od potencjalnych nabywców, brzmiące mniej więcej tak: „Chcę kupić mieszkanie w drodze licytacji komorniczej. Długo

szukałem

jakieś

sensownej

publikacji

na

ten temat. Jedyną jaką znalazłem jest Pani książka. Jednak

uważam,

dlatego chciałbym

że

jest

trochę

za

droga,

żeby udzieliła mi Pani dużego

rabatu. ps. licytacja już jutro”, „Czy Pani książka jest dostępna w wersji papierowej? Bo tylko taką wersją jestem zainteresowany”. Przede wszystkim chcę zapewnić, iż bardzo starannie przemyślałam

strategię

cenową

moich

publikacji. Zebranie materiałów i napisanie poradnika dotyczącego licytacji komorniczych

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

zajęło mi kilka Strona 8

miesięcy. Kolejny czas to praca nad jego aktualizacją. To nie było takie łatwe. Oprócz pisania mam przecież na głowie swoją pracę, obowiązki, dom, inwestycje, blogi i

wiele

materiałów,

innych rozmowy

rzeczy.

Zbieranie

z komornikami, prawnikami,

inwestorami. Pisanie głównie wieczorami i w weekendy, stosując dość rygorystyczną metodę minimum 500 słów dziennie. Po to, aby stworzyć poradnik, który krok po kroku poprowadzi cię przez zakup mieszkania na licytacji komorniczej.

Ale także,

a może

wszystkim pomoże ci uniknąć popełnienia

przede błędów,

przez które możesz stracić czas i pieniądze. Mam w związku z tym do ciebie pytanie. Ile byłbyś skłonny zaoferować, aby uchronić się przed startą kilkunastu a może nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych? 100 zł? 1000 zł? czy może jeszcze więcej? To dlaczego wydatek 39,90 zł za publikację, której lektura pozwoli ci uniknąć tak kosztownych pomyłek to jest ‚za drogo’? W porównaniu do czego to jest za drogo? Do moich nakładów pracy? Z pewnością nie! Do http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 9

wiedzy, którą dostajesz? Z pewnością nie! Mieszkanie na licytacji to nie jest mały wydatek. Porównując to co możesz

zyskać do

ceny

publikacji,

to

jest

jak

porównywanie kropli wody do wielkiego oceanu. Pomyśl o tym. Odnosząc się do drugiego pytania o wersję papierową mojej książki. Moja książka jest dostępna tylko w wersji, jak ja to nazywam – ekologicznej - czyli e-book i

audiobook.

Czy

to

mało?

Moim

zdaniem

to

wystarczająco i do tego eko. Bo kiedy twierdzisz, że interesuje cię tylko wersja papierowa, to co tak naprawdę chcesz mi powiedzieć? Czy mam uwierzyć, że kupisz moją książkę jeśli ją wydrukuję i oprawię w ładną, kolorową

okładkę? Nie! Wtedy też jej nie

kupisz! Bo wtedy znajdziesz sobie inną wymówkę. Okładka mi się nie podoba powiesz. Bo jeśli fakt, że książka nie jest dostępna w wersji papierowej

jest

w stanie cię powstrzymać przed zdobyciem wiedzy, której potrzebujesz, to co jeszcze jest w stanie cię powstrzymać? Na szczęście opisywane sytuacje są sporadyczne, gdyż większość ludzi doskonale rozumie wartość edukacji. http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 10

Chciałam jednak o nich wspomnieć, traktując jako swojego i

rodzaju

oszczędzając

przestrogę. na

edukacji

Szukając musisz

wymówek także

być

przygotowany na niespodzianki. A niektóre z nich mogą okazać się bolesne.

Wstęp Zakup nieruchomości to bardzo poważna decyzja, która wiąże się z dużym wydatkiem. Człowiek rozsądny i odpowiedzialny do podjęcia takiej decyzji zawsze odpowiednio

się

przygotowuje.

Zbiera

informacje

w sferze praktycznej, np. rozmawia z osobami, które już wcześniej dokonały zakupu, zbiera doświadczenia innych osób w tym zakresie. Szuka też informacji w obszarze unormowań prawnych, sprawdza treści przepisów, praktykę postępowania Sądów. Zdobywając tą wiedzę zwiększa pewność działania i bezpieczeństwo przyszłej transakcji. Teraz może przygotować swój indywidualny plan. Strategię zakupu nieruchomości na licytacji

komorniczej.

Dlaczego

to

takie

ważne?

Ponieważ wtedy wie co ma robić i bezpiecznie zmierza do celu. Dobry plan, oparty na solidnym przygotowaniu pozwoli

ustrzec się od nieprzewidzianych, czasem

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 11

przykrych

niespodzianek

jaką

może

być

strata

pieniędzy. Większość ludzi kupuje mieszkania na potrzeby własne. Są też osoby i jest ich w Polsce coraz więcej, które kupują nieruchomości w celach inwestycyjnych. Kupują mieszkania pod wynajem, które przepływ pieniężny. Inną

generują

strategią jest kupowanie

mieszkań w dla ich dalszej odsprzedaży. Celem takiej transakcji

jest

zysk

kapitałowy.

Różnica

między

przepływem pieniężnym a zyskiem kapitałowym jest taka,

że

ten

pierwszy

stanowi

źródło

dochodu

pasywnego ( comiesięczny czynszu ). Zysk kapitałowy zaś

to

jednorazowy

zarobek

stanowiący

różnicę

pomiędzy ceną zakupu a ceną odsprzedaży mieszkania. Wśród rzeczy, które trzeba brać pod uwagę przy zakupie nieruchomości są między innymi : lokalizacja, metraż, forma zakupu – rynek pierwotny czy wtórny, standard - stan deweloperski, mieszkanie do remontu czy mieszkanie do wprowadzenia. Niezależnie jednak od celu, dla którego planujesz ten zakup, to zawsze jednym z najistotniejszych elementów wpływających na

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 12

twoją

Nie

decyzję

polecam

oczywiście

będzie kupować

cena. nieruchomości

kierując się wyłącznie ceną. Chcę jednak zwrócić twoją uwagę na pewien fakt. Istnieje na rynku pewna (stale rosnąca) liczba nieruchomości, które można nabyć poniżej ceny rynkowej. I nie chodzi tu o kilku procentowe okazje, jakie każdy potrafiłby wynegocjować od sprzedającego. Jeszcze do niedawna niewiele się o tym mówiło i pisało. Obecnie rosnące zainteresowanie kupujących oraz coraz większa liczba wystawianych lokali powoduje, iż kupowanie na licytacji komorniczej staje się alternatywną formą nabywania nieruchomości. Wśród osób niewtajemniczonych krąży wiele mitów na ten temat. Jednym z nim jest opinia, że zakup mieszkania od komornika, to okazja dostępna jedynie dla nielicznych. Ci nieliczni to inwestorzy, często pogardliwie nazywani ‘handlarzami’,

których hurtowo

kupują mieszkania za gotówkę. Istnieje także pewne nieliczne

grono

wtajemniczonych,

którzy

podjęli

wysiłek, zdobyli wiedzę, przygotował się, a następnie wylicytował mieszkanie. Jeśli czytasz ten poradnik, zapewne jesteś na dobre drodze, aby stać się jednym z nich. http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 13

UWAGA : kupowanie na licytacji komorniczej staje się alternatywną formą nabywania nieruchomości.

Jak wynika z danych Krajowej Rady Komorniczej w najbliższych latach należy się spodziewać znacznego wzrostu liczby licytacji nieruchomości. Powodem jest rosnąca liczba zajęć nieruchomości w toku egzekucji komorniczych.

Dlaczego tak

negatywne, a jednocześnie

się dzieje? Jest

to

dość naturalne zjawisko,

związane zarówno z obecną sytuacją ekonomiczną jak i z pewną - nazwijmy to delikatnie -

niezaradnością

finansową naszych rodaków. Moim zdaniem powodów owej niezaradności należy upatrywać w braku dostępu do edukacji ekonomicznej, szczególnie zaś braku edukacji w zakresie zarządzania osobistymi finansami. Nie wiem jak ty ale ja w szkole uczyłam się na przykład o życiu płciowym pantofelków. To oczywiście bardzo przydatna wiedza, wiedza z której korzystam na co dzień. Czyż nie? Nie! Nie znam zbyt dobrze obecnego programu nauczania w szkołach, ale domyślam się, że niewiele się tam zmieniło. Tymczasem z roku na rok przybywa Polaków, którzy znajdują się w finansowych tarapatach.

Według ostatniego raportu InfoDług,

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 14

opracowanego

przez

BIG

zaległe

InfoMonitor

zadłużenie Polaków na koniec marca 2016 wyniosło 44,65 mld zł. Dla porównania dane z pierwszego wydania niniejszej publikacji mówiły o 40,94 mld zł na koniec roku 2014, co oznacza wzrost o 3,71 mld zł (!) Chociaż sytuacja gospodarcza w Polsce powoli ulega polepszeniu, to nadal co piąty Polak (22 %) zaciąga kredyt lub pożyczkę na sfinansowanie swoich bieżących wydatków. Tak samo liczna grupa osób pożycza pieniądze na spłatę wcześniej zaciągniętych kredytów. Jak informuje Biuro Informacji Kredytowej w 2015 roku banki oraz SKOK-i udzieliły łącznie 7,3 mln kredytów konsumpcyjnych. Oznacza to spadek liczby udzielonych kredytów o 4,5 proc. w porównaniu do 2014 roku, kiedy udzielono ich 7,6 mln. Spadkowi liczby udzielanych kredytów towarzyszył jednak wzrost ich wartości o 4,2 proc. z 77,8 mld zł w 2014 r. do 79,5 mld zł w 2015 r. Głównymi celami, dla których Polacy decydują się na pożyczenie

pieniędzy

są:

remont

mieszkania,

konsumpcja bieżąca oraz spłata już zaciągniętych zobowiązań. Ta lista „top 3” kredytowych potrzeb nie ulega

zmianom

już

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

od

kilku

lat.

Strona 15

Zdziwisz się być może, że to nie zaległości związane z kredytem hipotecznym są najczęstszą przyczyną egzekucji komorniczych. Okazuje się bowiem, że Polacy te zobowiązania spłacają w miarę rzetelnie, bojąc się konsekwencji w postaci utraty mieszkania. Według Krajowej Rady Komorniczej najczęściej egzekucje z

nieruchomości

występują

w

sprawach

innych

wierzycieli. Głównym powodem jest to, że obecnie egzekucje z nieruchomości są jedynym skutecznym (choć

długotrwałym)

sposobem,

dzięki

któremu

wierzyciel ma realne szanse odzyskać swoje pieniądze. Z drugiej strony na rynku nieruchomości obserwujemy stale rosnące zainteresowanie nabywców licytacjami komorniczymi. Nie dziwi to szczególnie, biorąc pod uwagę fakt,

że licytacja stwarza możliwości nabycia

nieruchomości za cenę o wiele niższą, niż rynkowa. Czy zakup na licytacji może być okazją ? Oceń to sam. Cena wywoławcza na licytacji, czyli najniższa cena, za jaką można nabyć nieruchomość,

wynosi ¾

(na

pierwszej licytacji) i ⅔ (na drugiej licytacji) ceny oszacowania, czyli odpowiednika wartości rynkowej nieruchomości.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 16

UWAGA : Najniższa cena, za jaką można nabyć nieruchomość na licytacji komorniczej 2/3 (na drugiej licytacji) ceny oszacowania. Jednym słowem jeśli naprawdę Ci się poszczęści to możesz kupić nieruchomość za mniej niż 70% jej wartości. Dobrze czy dobrze? Moim zdaniem to wspaniale!

Pod jednym warunkiem. Mianowicie pod

takim, że zanim wybierzesz się na licytację zdobędziesz odpowiednia wiedzę, i że się do tego zakupu właściwie przygotujesz. Jednym słowem, że zachowasz się rozsądnie i odpowiedzialnie. I temu właśnie ma służyć ten poradnik. Krok po kroku przeprowadzi cię proces zakupu na licytacji komorniczej.

przez

Dowiesz się

z niego jak tanio i bezpiecznie kupować mieszkania od komornika. Jakie są zalety i jakie zagrożenia podczas zakupów na licytacji. Jak nie stracić na takiej inwestycji. Poznasz najistotniejsze aspekty prawne, opinie i rady praktyków.

Celem

tego

poradnika

jest

tak

cię

przygotować, żeby zakup na licytacji zakończył się jak najszybszym

wprowadzeniem

się

do

nowego

mieszkania. Warto chwytać okazje, kiedy się pojawiają. Taką okazją może być zakup nieruchomości na licytacji. Publikację niniejszą kieruję zarówno do obecnych jak http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 17

i przyszłych inwestorów oraz do osób, które planują zakup

nieruchomości na własny użytek. Jak mawia

jeden z moich mentorów ‘NIGDY NIE WIESZ, CZEGO NIE WIESZ’. Zwłaszcza kiedy w grę wchodzą twoje pieniądze, nie jest wskazane, własnych w

błędach. ‘Jak

poradniku

komorniczej’

Wiedza, kupić

w przystępny

abyś uczył się na którą

mieszkanie

znajdziesz na

licytacji

sposób przekaże ci jak

kupić, żeby nie tylko nie stracić, ale aby się wzbogacić. Jak doszło do napisania tego poradnika? Podobnie jak ty dowiedziałam się o możliwości tańszego zakupu mieszkania na licytacji. Moim celem był zysk kapitałowy, chciałam zarobić na odsprzedaży mieszkania po wyższej

cenie.

Postanowiłam

zdobyć

informacje.

Najwięcej jak tylko się da dowiedzieć się o niuansach zakupu na licytacji. Jakie było moje zaskoczenie, kiedy zorientowałam się, że nie ma jednego

serwisu

internetowego czy publikacji, na której znaleźć dałoby się wszystkie odpowiedzi.

A pytań miałam wówczas

bardzo wiele. Ponieważ jestem osobą odpowiedzialną i rozsądną, miałam

świadomość jak ważne jest

zgłębienie tematu, zanim znajdę się na sali sądowej, licytując

swoją

pierwszą

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

nieruchomość.

Najwięcej Strona 18

informacji znalazłam w Internecie. Szczególnie na forach

pojawiało

internetowych

się

dużo

pytań

i wątpliwości internautów. Było także nieco porad oraz artykułów

ekspertów.

Często

niestety

bardzo

stronniczych, z podtekstem etycznym, czy wręcz negatywnie oceniających inwestorów, kupujących od komorników. Wszystkie materiały jakie znalazłam miały jedną zasadniczą niedogodność - dotykały tematu tylko częściowo, były niekompletne. Niektórzy autorzy wręcz zniechęcali lub starali się przestraszyć potencjalnych nabywców długimi terminami postępowań w sądzie czy zawiłościami eksmisji. Brakowało mi też porad na temat tego jak stworzyć własną strategię zakupu. Dlatego właśnie postanowiłam podzielić się zebraną przeze mnie

wiedzę, popartą rozmowami z prawnikami,

inwestorami, komornikami oraz praktyką. Tak powstał ten, mam nadzieję przystępnie napisany poradnik. Na końcu

znajdziesz

aktualne

Postępowania Cywilnego,

przepisy

Kodeksu

w części poświęconej

egzekucji z nieruchomości oraz praktyczny słowniczek wszystkich terminów związanych z tematyką licytacji i egzekucji komorniczych. Zapraszam do lektury!

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 19

Dlaczego

licytacje

komornicze

są

coraz popularniejsze Rośnie zadłużenie Polaków Jak wynika z informacji publikowanych przez InfoDług (http://www.big.pl/infodlug) kwota zaległych płatności

klientów

podwyższonego

ryzyka,

w Rejestrze Dłużników

odnotowanych

prowadzonym przez BIG InfoMonitor

oraz w Biurze

Informacji Kredytowej, na koniec marca 2016 roku wyniosła 44,65 mld zł. Niemal 2 mln 150 tys. Polek i Polaków nie radzi sobie z terminowym zwrotem posiadanych zobowiązań zarówno kredytowych jak i pozakredytowych. Fakty: ❖ 20 790 zł wartość zaległego zobowiązania przypadająca na osobę; ❖ 2,14

mln

liczba

osób

nieregulujących

terminowo zobowiązań; http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 20

❖ 44,65 mld zł łączna kwota zaległych płatności Polaków; ❖ 30,2%

osób

ma

zaległości

nieprzekraczające 2 tys. zł; ❖ 51,1%

osób

ma

zaległości

nieprzekraczające 5 tys. zł. W

stosunku

zaległości

do

poprzedniej

najbardziej

publikacji

wzrosła

w

wartość woj.

Zachodniopomorskim. Zmieniło się też zestawienie województw z największymi kwotami zaległości w stosunku do poprzedniej publikacji.

O jedną pozycję

awansowała Małopolska oraz woj. Zachodniopomorskie. Liderami wciąż pozostają jednak Mazowsze, Śląsk i Dolny Śląsk. Te regiony są

też zamieszkane przez

największą liczbę niesolidnych dłużników. 14,3 proc. pochodzi ze Śląska a 12,3 proc. z Mazowsza. Najmniej nierzetelnych dłużników pochodzi z woj. podlaskiego (2,1 proc.), opolskiego (2,3 proc.) oraz świętokrzyskiego (2,5 proc.). Coraz więcej nieruchomości trafia na licytacje komornicze

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 21

Niespłacone długi potrafią być ciężarem, który nie każdy potrafi udźwignąć. Najgorszą możliwą taktyką, jaką może

przyjąć

dłużnik

jest

unikanie

kontaktu

lekceważenie polubownych

z wierzycielem, albo

propozycji spłaty zadłużenia. Kiedy niespłacane długi i odsetki od nich narastają, a dłużnik unika, wyraźnie

odmawia

spłaty

należności,

lub

sprawa

najczęściej trafia do Sądu, a następnie do komornika. Zadaniem Sądu jest sprawdzenie czy roszczenia wierzycieli

są

zasadne,

czy

z

przedstawionych

dokumentów faktycznie wynika obowiązek zapłat. Czy zgadza się kwota oraz czy prawidłowo naliczone zostały odsetki oraz inne koszty. Jeśli wszystko się zgadza to sąd wydaje tzw. tytuł wykonawczy. Jest to dokument stwierdzający istnienie obowiązku zapłaty określonej kwoty pieniężnej oraz zawierający nakaz zapłaty tej kwoty. Posiadając sądowy nakaz zapłaty wierzyciel może zdecydować aby skierować sprawę na drogę postępowania egzekucyjnego czyli do komornika. Jeśli zdecyduje się na takie rozwiązanie, wówczas musi złożyć do komornika odpowiedni wniosek . We wniosku podaje

się

dokładne

dane

dłużnika,

kwotę

wierzytelności, musi być także wskazany sposób egzekucji. http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 22

Co to jest postępowanie egzekucyjne Postępowanie

egzekucyjne

którego

cywilnoprawne,

to

celem

postępowanie

jest

przymusowe

urzeczywistnienie praw i obowiązków ze stosunków z zakresu cywilnego prawa materialnego. Jednym słowem egzekucja to przymus. Komornik w toku postępowania

egzekucyjnego

stosuje

w przepisach prawa środki przymusu,

określone w celu

doprowadzenia do wykonania obowiązku. zasądzonego w tytule wykonawczym Środki przymusu o których tu mowa polegają na zajęciu składników majątku dłużnika.

Z jakich składników majątku przeprowadza się egzekucję Komornik w ramach prowadzonego postępowania może zająć takie składniki majątku jak: wynagrodzenia

za

pracę,

rentę

bądź

ruchomości, emeryturę,

rachunki bankowe, prawa majątkowe ( np. akcje, obligacje), oraz nieruchomości. To wierzyciel decyduje z czego - z jakich składników majątku dłużnika komornik przeprowadzi egzekucję. Zadaniem komornika http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 23

zaś jest zajęcie majątku dłużnika, wskazanych we wniosku,

a następnie ich spieniężenie, czyli ich

sprzedaż w trybie publicznej licytacji.

z

Egzekucja

nieruchomości

skuteczny

sposób odzyskania wierzytelności

W

ostatnich latach obserwujemy duży wzrost

egzekucji z nieruchomości. Ponieważ to wierzyciel, jest decydentem postępowania egzekucyjnego, to on także określa jego kształt, tzn. wybiera sposób, w jaki ma być prowadzona egzekucja. Wnioski wierzycieli są dla komorników wiążące. Wiele osób myśli zapewne, że powodem

egzekucji

z

nieruchomości

są

sprawy

związane z niespłacanymi kredytami hipotecznymi. Otóż nie. Dłużnicy mając świadomość konsekwencji, które im grożą jeśli przestaną spłacać kredyt hipoteczny. Dlatego bojąc się utraty dachu nad głową swoje zobowiązania wynikające w

miarę

z

kredytów

rzetelnie.

mieszkaniowych

Egzekucja

z

spłacają

nieruchomości

najczęściej występuje w sprawach innych wierzycieli. Dzieje się tak dlatego, że jest obecnie jedynym http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 24

skutecznym sposobem egzekucji, dzięki któremu wierzyciel

ma

realne

szanse

odzyskać

swoją

wierzytelność. Dlatego właśnie wierzyciele, widząc większą szansę na sprzedaż mieszkania na licytacji i odzyskanie pieniędzy, coraz częściej decydują się na takie właśnie rozwiązanie. W rzeczywistości powodem egzekucji komorniczej z nieruchomości może być zatem nawet niewielka kwota zadłużenia. Wystarczy bowiem złożenie przez wierzyciela wniosku do komornika o wszczęcie egzekucji z nieruchomości. Przykładem może być dość często ostatnio praktykowany proceder udzielania

drobnych,

wysoko

oprocentowanych

pożyczek pod zastaw mieszkań przez tzw. parabanki czy inne instytucje finansowe. W tym przypadku niestety brak edukacji ekonomicznej dla części naszych rodaków kończy się dramatycznie. Okazuje się bowiem, że czasem wzięcie kredytu na bieżącą konsumpcję, wyprawienie świąt czy wyjazd na wakacje – jeśli przestaje się ten kredyt spłacać - skończyć się może nawet utratą dachu nad głową. Warto mieć tego świadomość. Z uwagi na bezskuteczne inne sposoby egzekucji (z wynagrodzenia, z rachunków bankowych, czy

ruchomości)

wierzyciele

wnoszą

o

zajęcie,

a następnie sprzedaż mieszkań dłużników. Inną sprawą http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 25

jest, ze często mieszkanie to jedyny majątek jaki dłużnicy posiadają. Kolejnym powodem, dla którego wierzyciele decydują się na zainicjowanie egzekucji z nieruchomości, jest sytuacja, kiedy ilość wierzycieli jest tak duża, że po podziale sumy uzyskanej np. z egzekucji wynagrodzenia czy renty niewiele przypada. Tak niewielka kwota rozkłada się w spłacie na wiele lat. A wierzyciele nie są zainteresowani zbyt długim oczekiwaniem. . Mamy obecnie w naszym kraju sytuację, w której stale wzrasta zadłużenie Polaków. Wraz z liczbą niespłacanych wierzytelności, rośnie liczba wierzycieli zainteresowanych

odzyskaniem

swoich

pieniędzy.

Najskuteczniejszym sposobem na ich odzyskanie jest egzekucja z nieruchomości. Jest to metoda, która polega

na

zajęciu

nieruchomości

dłużnika

przez

komornika i wystawieniu jej na sprzedaż w publicznej licytacji.

Z

uzyskanej

kwoty

zaspakajane

są

wierzytelności, oraz koszty komornika, zaś reszta, zwracana jest dłużnikowi. Z drugiej strony obserwuje się rosnący popyt na względnie tanie nieruchomości z egzekucji komorniczych.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 26

Jak wygląda licytacja z nieruchomości W tym miejscu przedstawię z jakich etapów składa się postępowanie egzekucyjne. Co musi się wydarzyć, żeby licytacja doszła do skutku. Jak wygląda sama licytacja komornicza oraz czego się spodziewać po wygraniu licytacji.

Zajęcie nieruchomości Pierwszym etapem jest zajęcie przez komornika nieruchomości. Wygląda to w ten sposób, że komornik dokonuje wpisu do hipoteki, jednocześnie wysyła do dłużnika wezwanie do uregulowania zadłużenia w ciągu dwóch tygodni. Jeśli dłużnik w tym czasie nie zapłaci, wówczas komornik przystępuje do opisu nieruchomości przeznaczonej do licytacji oraz do oszacowania jej wartości. Wartość nieruchomości jest oceniana przez biegłego rzeczoznawcę. Wynik jego pracy stanowi operat szacunkowy nieruchomości.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 27

Przygotowanie dokumentacji Operat szacunkowy jest to urzędowy dokument będący autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego dotyczącą wartości nieruchomości. Operat zawiera informacje

niezbędne

nieruchomości

przez

przy

dokonywaniu

rzeczoznawcę

wyceny

majątkowego,

w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych

czynności,

rozwiązań

merytorycznych,

przedstawienia toku obliczeń. Do wyceny biegłego można

zgłaszać

zarzuty.

Dotyczy

to

obu

stron

postępowania, zarówno wierzyciela jak i dłużnika. Dłużnik może na przykład uznać że mieszkanie zostało wycenione zbyt nisko, zaś wierzyciel, może wnieść zarzut o zbyt wysoką wycenę mieszkania, co może negatywnie wpłynąć na perspektywę jej sprzedaży.

Obwieszczenie o licytacji Kiedy dokumentacja jest już gotowa,

komornik

i Sąd ustalają termin licytacji. Licytacja może odbyć się najwcześniej

po

uprawomocnieniu

upływie się

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

dwóch

opisu

i

tygodni

od

oszacowania Strona 28

nieruchomości. W praktyce jednak te terminy są o wiele dłuższe. Kupujący mają od kilku tygodni do kilku miesięcy aby przygotować się do licytacji.

Informacje

o

planowanych

licytacjach

znajdziesz

w Internecie, na platformie Krajowej Rady Komorniczej (www.licytacje.komornik.pl). Oprócz Internetu informacja o licytacji

musi zostać ogłoszona na dwa tygodnie

przed jej terminem w budynku sądowym, w budynku organu gminy, w której znajduje się nieruchomość oraz w poczytnym, lokalnym dzienniku.

W

pierwszym

terminie do licytacji nieruchomości

wystawiane są za kwotę ¾ oszacowanej wartości. Jeśli na pierwszej licytacji mieszkanie się nie sprzeda to na wniosek wierzyciela może zostać wystawione do drugiej licytacji.

W

drugiej

licytacji

wywoławcza

wynosi

⅔

komorniczej

oszacowanej

cena

wartości.

Komornik prowadzi tylko dwie licytacje, nie obniża ceny wywołania do skutku. Jeśli zatem mieszkanie nie sprzeda się ani na pierwszej ani na drugiej licytacji, a wierzyciel nie przejmie nieruchomości po cenie wywoławczej (¾ w pierwszej licytacji i ⅔ w drugiej licytacji),

to

komornik

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

umarza

postępowanie Strona 29

egzekucyjne.

Nowe

postępowanie

nie

może

być

wszczęte wcześniej, niż po upływie pół roku. Może się zatem zdarzyć, że po roku ta sama nieruchomość trafi na pierwszą i drugą licytacje, w tym czasie jednak jej wartość rynkowa może ulec zmianie.

Licytacja Aby uczestniczyć w licytacji należy skutecznie wnieść rękojmię w wysokości 10 % ceny oszacowania. Rękojmia czyli inaczej wadium stanowi zabezpieczenie transakcji. UWAGA: Jeśli wylicytujesz nieruchomość, a nie wpłacisz na czas kwoty nabycia, wówczas tracisz wadium. Stracisz także możliwość brania udziału w kolejnych licytacjach (!) Licytacja jest publiczna, co oznacza, że może w niej uczestniczyć każdy,

kto skutecznie

wniósł

kwotę

zabezpieczenia (rękojmi). Istnieje jednak pewna grupa osób,

która

ustawowo

nie

może

uczestniczyć

w licytacjach. http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 30

W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły. Do przeprowadzenia ważnej licytacji z nieruchomości wystarczy obecność jednego tylko licytanta. Licytację wygrywa osoba, która zaoferuje najwyższą cenę, przy czym licytować można tylko w górę, a wartość postąpienia stanowi kwotę nie mniejszą niż jeden procent ceny wywoławczej (z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych). Wygraną licytację potwierdza Sąd wydając tak zwane przybicie.

Postanowienie

o

przybiciu

zasadniczo

wydawane jest na końcu licytacji. Z ważnych przyczyn Sąd może odroczyć postanowienie o przybiciu. Może tak się stać kiedy zgłoszona zostanie

skarga, której

natychmiastowe rozwiązanie nie jest możliwe. O tym co powinien wówczas

zrobić nabywca nieruchomości

napiszę w dalszej części tej publikacji. http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 31

Przybicie i przysądzenie własności Kiedy postanowienie sądu o przybiciu uprawomocni się, nabywca ma 14 dni na wpłatę wylicytowanej kwoty, pomniejszonej o kwotę wpłaconej wcześniej rękojmi. Po

wpłaceniu

postanowienie Przysądzenie

kwoty o

nabycia przysądzeniu

własności

jest

Sąd

wydaje

własności. równoznaczne

z przeniesieniem własności nieruchomości na nowego właściciela i odnotowaniem tego wpisem w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. Jest to także równoznaczne z wykreśleniem wszelkich hipotek obciążających nieruchomość. UWAGA : Prawomocne przysądzenie własności jest równoznaczne z przeniesieniem własności nieruchomości na nowego właściciela i odnotowaniem tego wpisem w księdze oraz z wykreśleniem wszelkich hipotek obciążających nieruchomość.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 32

Kwestie podatkowe Jeszcze do niedawna sprzedaż w drodze licytacji mieszkania

komorniczej własność,

traktowane

stanowiącego

było

jako

odrębną

sprzedaż

rzeczy

w ramach postępowania egzekucyjnego i zgodnie z przepisami nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych PCC. Aktualnie kupujący musi rozliczyć z Fiskusem podatek od

czynności

cywilnoprawnych

wylicytowanej kwoty.

w

kwocie

2%

Ma także obowiązek złożyć

deklarację na formularzu PCC-3 oraz wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się orzeczenia Sądu.

Jak się przygotować

do zakupu na

licytacji

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 33

Gdzie szukać informacji

Celem komornika jest uzyskanie jak największej kwoty z każdej przeprowadzonej licytacji, tak by wierzyciel

odzyskał,

największą

część

a

dłużnik

zadłużenia.

mógł

spłacić

Dlatego

jak

właśnie

komornicy aktywnie informują o prowadzonych przez siebie licytacjach. Dokonując tzw. obwieszczenia o licytacji nieruchomości komornik ma obowiązek ogłosić to co najmniej na dwa tygodnie przed jej terminem w budynku sądowym i w lokalu organu gminy właściwych miejscem położenia nieruchomości. Oznacza to, że na tablicy ogłoszeń w Sądzie, czy Urzędzie Gminy możesz sprawdzać jakie nieruchomości będą wystawiane na publiczną licytację. Oprócz tego każdą planowaną licytację komornik musi ogłosić w poczytnym w danej miejscowości dzienniku. Niektóre

wydawnictwa

dodatkowo

ogłoszenia w wydawanych przez siebie

umieszczają regionalnych

tygodnikach tematycznych.

Informacje na temat wszystkich prowadzonych w Polsce licytacji znajdziesz w Internecie, na stronie http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 34

Licytacje

Komornicze

(www.licytacje.komornik.pl).

Jest to portal należący do Krajowej Rady Komorniczej, którego celem jest zapewnienie bezpłatnego dostępu do obwieszczeń o planowanych licytacjach nieruchomości i ruchomości. Informacje o licytacjach przesyłane są bezpośrednio z kancelarii komorniczych. Serwis jest przejrzysty i intuicyjny co sprawia, że korzystanie z niego jest niezwykle łatwe. Licytacje Komornicze to największy w Polsce sprawnie funkcjonujący portal posiadający szerokie możliwości wyszukiwania, np. po rodzaju nieruchomości, lokalizacji ( miasta/ regiony), po datach

(od

licytacji

licytacji

z

najwcześniejszymi/

najstarszymi terminami). Możesz także wyodrębnić wyszukiwanie nieruchomości tylko do drugiej licytacji komorniczej. Ponadto serwis www.licytacje.komornik.pl posiada o

funkcję

nowych

subskrypcji

licytacjach

czyli

bezpośrednio

powiadamiania na

skrzynkę

pocztową.

Krajowa Rada Komornicza rekomenduje korzystanie z portalu Licytacje Komornicze ponieważ jest on bezpłatny i największy pod względem oferowanej liczby nieruchomości

oraz

zasięgu

terytorialnego.

Do

obwieszczeń załączane są często zdjęcia oraz mapy http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 35

z dokładnym położeniem nieruchomości oraz inne praktyczne informacje. Inne nieautoryzowane przez Krajową Radę Komorniczą portale mogą pobierać opłaty za korzystanie z nich.

Jak

korzystać

z

portalu

www.licytacje.komornik.pl

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 36

KROK 1 Wejdź na stronę www.licytacje.komornik.pl

KROK 2 Skorzystaj z wyszukiwarki obwieszczeń znajdującej się na górze, po prawej stronie serwisu. http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 37

Wpisz zakres wyszukiwania, który cię interesuje np. typ mienia

-

nieruchomości;

kategoria

-

mieszkania;

województwo - mazowieckie; miasto - Warszawa. Kliknij przycisk WYSZUKAJ.

KROK 3 Przeglądaj wyniki wyszukiwania. Dobrze już w tym momencie mieć obraną strategię zakupu nieruchomości. Strategia to plan działania, który ma cię zaprowadzić do celu jakim jest okazyjny zakup mieszkania. Załóżmy zatem, że moją strategią jest zakup mieszkania pod wynajem w Warszawie, a cena jaką mogę za nie zapłacić nie powinna przekroczyć 300 tys. zł. Popatrzmy na wyniki mojego wyszukiwania, pod kątem obranej przeze mnie strategii. Na górze pierwszej strony wyników wyszukiwania pojawiły się dwie licytacje, którymi

wstępnie

Mieszkanie

o

mogłabym

cenie

być

wywołania

zainteresowana. 285 861

zł

oraz

mieszkanie o cenie wywołania 279 750 zł.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 38

KROK 4 Sprawdź obwieszczenia, które odpowiadają Twoim kryteriom. konkretnego

Ten

krok

omówię

ogłoszenia

-

na

licytacji

przykładzie mieszkania

położonego w Warszawie przy ul.Kramarskiej. Na kopii obwieszczenia pozwoliłam sobie zamarkować nazwiska dłużników, jednak w obwieszczeniach o licytacji są one zawsze podawane. http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 39

W obwieszczeniu muszą znaleźć się następujące dane: ❖ Nazwisko komornika oraz dane jego kancelarii; http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 40

❖ Data, godzina i miejsce licytacji, ❖ Wskazanie czy to pierwsza czy druga licytacja; ❖ Dane dłużnika; ❖ Rodzaj, adres nieruchomości, numer księgi wieczystej oraz właściwy sąd; ❖ Suma

oszacowania

nieruchomości

(wartość

rynkowa

oszacowana

przez

rzeczoznawcę), cena wywołania (czyli cena, od której zacznie się licytacja), kwota rękojmi (wadium)

oraz

sposób

jej

skutecznego

wniesienia; Jeśli bierzesz udział w licytacji a wadium wnosisz przelewem na konto komornika pamiętaj aby wpłacić je na tyle wcześnie, aby zostało zaksięgowane dzień przed licytacją. UWAGA: tylko wadium, które w dniu licytacji jest odnotowane na koncie komornika, jest uznawane za skutecznie wniesione.

❖ Ponadto w obwieszczeniu wskazane są osoby, które nie mogą uczestniczyć w licytacji; http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 41

❖ Termin i miejsce kiedy można przeglądać akta postępowania

egzekucyjnego

oraz

terminy

w jakich można oglądać samo mieszkanie; ❖ W obwieszczeniu znajduje się także bardzo ważna

informacja

dotycząca

ewentualnych

przyszłych roszczeń osób trzecich względem wystawionej na licytację nieruchomości. ‘Prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia zastrzeżeń,

własności jeżeli

na

osoby

te

rzecz

nabywcy

przed

bez

rozpoczęciem

przetargu nie złożą dowodu, iż wniosły powództwo o zwolnienie nieruchomości lub przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie służebności

wstrzymujące i

prawa

egzekucję.

dożywotnika,

Użytkowanie, jeżeli

nie

są

ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.’

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 42

Do

wstępnej

selekcji

najlepiej

wybrać

kilka

nieruchomości. O ile to możliwe i pozwalają ci na to finanse możesz wziąć udział nawet w kilku licytacjach. Zwiększa to szanse zakupu, ale trzeba wnieść wadium. Jak pokazuje praktyka oraz liczba drugich licytacji, nie rzadko zdarza się tak, że w pierwszej licytacji nie udaje się znaleźć zainteresowanych zakupem. KROK 5 Zapisz się do subskrypcji, otrzymuj powiadomienia o licytacjach na skrzynkę e-mail. Daje to możliwość bycia na bieżąco, otrzymywania informacji o nowych obwieszczeniach, które się pojawiają na platformie. Subskrypcję możesz spersonalizować. W ten sposób będziesz informacje

otrzymywać o

zawsze

dodawanych

nowe przez

i

aktualne

komorników

obwieszczeniach, które spełniają twoje kryteria.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 43

Strategie zakupu Przedmiotem licytacji komorniczych są rozmaite lokale. Czasem są to apartamenty o podwyższonym standardzie,

czasami

mieszkania

w

stanie

deweloperskim. Czasem wymagają tylko odświeżenia innym razem niezbędny jest gruntowny remont. Należy mieć świadomość, że mieszkania na ogół są zamieszkiwane przez dłużników i ich rodziny. Choć http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 44

zdarzają się też wystawiane na licytacjach mieszkania bez lokatorów. Takie informacje sprawdzać trzeba bezpośrednio u komornika prowadzącego egzekucję. Kiedy w grę wchodzą pieniądze nie zalecam działania bez przygotowania, zdobycia wiedzy. Sam fakt, że czytasz ten poradnik świadczy o tym, iż jesteś osobą świadomą i odpowiedzialną, nie zamierzasz działać pochopnie, narażając się na nietrafioną inwestycję. Tak

naprawdę

każdy

cel

wymaga

opracowania

stosownego planu. Czy to będzie zmiana pracy, czy uruchomienie nowego biznesu, nowa inwestycja czy przebiegnięcie maratonu. Nikt rozsądny nie rzuci się na głęboką

wodę

bez

przygotowania,

biznesplanu czy bez odpowiedniego

opracowania

treningu.

Brak

strategii może przekreślić wszystko. W przypadku zakupu

nieruchomości

na

licytacji

szczególnie

niekorzystne może być działanie pod wpływem emocji. Pod ich wpływem można nie tylko przepłacić, ale nawet stracić pieniądze z wadium oferując cenę, której nie będzie się w stanie zapłacić. Po wygranej licytacji i uprawomocnieniu się przybicia, jeśli nabywca w czasie 14 dni od otrzymania zawiadomienia nie wpłaci

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 45

pozostałej

kwoty,

traci

wadium.

W

wyjątkowych

sytuacjach termin na wpłatę można wydłużyć do 30 dni.

UWAGA : Dzięki zebraniu informacji i obmyśleniu planu łatwiej i bezpieczniej będzie ci osiągnąć zamierzony cel. W omawianym przypadku celem jest zakup nieruchomości na licytacji komorniczej. Zdobycie wiedzy, przygotowanie się do zakupu oraz konsekwentne wykonanie planu pozwali ci bezpiecznie osiągnąć zamierzony cel. Konieczność odpowiedniego przygotowanie się do licytacji podkreślają zarówno komornicy jak i osoby, które już kupiły mieszkanie na licytacji.

Rzecznik

Prasowy Krajowej Rady Komorniczej : ‘Zainteresowany, moim zdaniem, powinien być przygotowany do licytacji, wiedzieć

jaka

nieruchomość

jest

przedmiotem

sprzedaży, zapoznać się wcześniej z dokumentami w kancelarii komorniczej, nie bać się zapytać komornika prowadzącego

o interesujące go kwestie i rozwiać

wątpliwości. Po wywołaniu licytacji w sądzie nie ma miejsca na pytania i dyskusje dotyczące typu, rodzaju, powierzchni, czy miejsca położenia nieruchomości. http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 46

Zakup

nieruchomości

na

licytacji

powinien

być

przemyślany, bo po wylicytowaniu nie ma możliwości rezygnacji, w przeciwnym wypadku traci się wpłacone wadium.’

Przykładowe strategie Kluczowa jest odpowiedź na pytania : Jaki jest twój cel zakupu nieruchomości ? Jakim dysponujesz budżetem ? Jaką kwotę możesz przeznaczyć na zakup ? Przykładowo jeśli twoim celem jest zakup mieszkania na własne potrzeby to budżet powinien uwzględnić nie tylko koszt zakupu, ale także koszty remontu, wyposażenia itp.

Jeśli

decydujesz

z lokatorem, uwzględnić

się na

zakup

musisz wówczas w także

dodatkowe

mieszkania

swoim

koszty

oraz

planie czas

potrzebny na opróżnienie nieruchomości. Tematykę zakupu mieszkania z lokatorem szczegółowo omówię w dalszej części publikacji. Jeśli kupujesz mieszkanie celem jego dalszej (szybkiej) odsprzedaży to raczej http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 47

wybieraj takie nieruchomości, w których nikt nie mieszka, ani nie jest nikt zameldowany. Wyrok Sądu o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do

wprowadzenia

nabywcy

w

posiadanie

nieruchomości, bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Jak już wspomniałam wcześniej może to być zarówno kapitałochłonne jak i czasochłonne. Jeśli więc zależy ci na szybkiej sprzedaży to poszukaj lokalu bez lokatorów najlepiej licytacji od dewelopera. Kiedy już odpowiesz na pytania dotyczące CELU i BUDŻETU, łatwym staje się ustalenie KWOTY, którą możesz przeznaczyć na zakup. To bardzo ważny krok, gdyż będzie on determinował dalsze poszukiwania. Już od

pierwszych

poszukiwań

na

portalu

www.licytacje.komornik.pl bierzesz pod uwagę tylko te nieruchomości, których cena wywołania jest określona poniżej twojej kwoty zakupu. STRATEGIA bardzo ułatwi ci zachowanie zimnej krwi podczas samej licytacji. Udział w licytacji to zwykle bardzo emocjonujące wydarzenie.

Zdarzają się takie

licytacje, na których licytuje tylko jeden uczestnik i wówczas sprawa jest prosta. Należy zaoferować cenę http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 48

o 1 % wyższą od ceny wywołania oraz cieszyć się z przybicia. Zdarzają się jednak licytacje, na których licytuje

więcej

chętnych.

Wówczas

umiejętność

zachowania spokoju i licytowanie tylko do górnej granicy budżetu będzie decydować o opłacalności twojej inwestycji. Na pierwszą licytację warto wybrać się z zaufaną osobą, może to być ktoś z rodziny, partner lub przyjaciel. Zadaniem takiego towarzysza powinno być nie tylko udzielenie wsparcia poprzez samą obecność, ale także możliwość zareagowania, gdyby twoje emocje wzięły górę nad wcześniejszym planem. W takiej chwili wystarczy delikatne nawet przypomnienie, by trzymać się ustalonego planu. To

może zadziałać jak kubeł

z zimną wodą, ale uchroni cię przed złożeniem zbyt drogiej oferty!

Jeśli zdecydujesz się na tego rodzaju

asystę, to koniecznie ustal jasne zasady ze swoim ‘asystentem’, tak aby po licytacji nie było wzajemnych pretensji. Takie rzeczy mogą w istotny sposób wpłynąć na relację. Uważam, że

najlepiej przygotować się do

licytacji komorniczej w ten sposób, żeby udać się wcześniej na jedną czy dwie licytacje w charakterze obserwatora. Licytacje są publiczne i każdy może na nie przyjść. Jedynie udział - czyli możliwość licytowania jest zachowany, dla osób, które wcześniej wniosły http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 49

wadium. Obserwowanie licytacji, zachowanie licytantów pozwoli ci by oswoić się z samą procedurą licytacji, ale także pozwoli ci wczuć się w emocje, jakie się podczas licytacji pojawiają. W ten sposób łatwiej poradzisz sobie z tymi emocjami, kiedy sam staniesz do licytacji. UWAGA : Licytacje są publiczne i każdy może się na nie udać. Idź na licytację, w charakterze obserwatora, aby oswoić się z procedurą licytacji i mogącymi wystąpić emocjami.

Ważne zasady Wyobraź sobie hipotetyczną sytuację, w której rzeczoznawca

wycenia

mieszkanie

powyżej

ceny

rynkowej. Przyczyny mogą być różne, to nie miejsce, aby je szczegółowo omawiać. Wystarczy jednak, że nie wykluczysz takiej możliwości. Jeśli zatem wycena jest zawyżona, wówczas licytowanie w pierwszej licytacji ¾ ceny od ceny wyższej niż rynkowa, może nie być już wcale taką dobrą okazją. Wyobraź sobie także, że w licytacji weźmie udział kilka osób, z których każda chce wygrać. Licytujący dają się ponieść emocjom. Jak http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 50

myślisz co może się wydarzyć? Może wydarzyć się, że któreś z licytujących kupi ową nieruchomość powyżej jej faktycznej wartości. Jak się przed tym ustrzec? Należy przestrzegać dwóch ważnych zasad. Pierwsza to zada ograniczonego zaufania. Druga mówi o tym, aby okazję oceniać w momencie zakupu.

Zasada ograniczonego zaufania Zasada ograniczonego zaufania świetnie sprawdza się w sytuacji, opisanej powyżej. Czyli w sytuacji zawyżonej wyceny nieruchomości. ograniczonego

zaufania

Osobiście zasadę

stosuję

we

wszystkich

kwestiach związanych z inwestycjami. Polega ona na tym,

aby

skrupulatnie

otrzymywane

od

weryfikować

wszelkiego

rodzaju

informacje ekspertów,

doradców czy specjalistów. Mam na myśli przede wszystkim sytuacje, w których angażuję kapitał. W końcu kto lepiej zatroszczy się o twoje pieniądze niż ty ? Bardzo ważnym elementem przygotowania do licytacji jest zapoznanie się dokumentacją przetargową, rozmowa

z

komornikiem

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

oraz

obejrzenie Strona 51

nieruchomości. Pierwsze i najważniejsze pytanie jakie powinieneś zamieszkuje

zadać

dłużnik.

licytacjach - jak dobrą

to

Mieszkania

czy

w

lokalu

wystawiane

na

pisałam wcześniej - najczęściej są przez

zamieszkiwane okazuje

komornikowi

wolę

dłużników. i

Czasami

współpracuje,

dłużnik zarówno

z komornikiem jaki i potem z nowym nabywcą. Niestety jednak, częściej zdarza się, że dłużnik traktuje nabywcę jak intruza i będzie za wszelką cenę próbował utrudnić przejęcie nieruchomości. Będę jeszcze o tej kwestii szczegółowo pisać w dalszej części poradnika, na tym etapie jednak, pragnę zaznaczyć, że informacja o tym czy

dłużnik

zajmuje

nieruchomość

oraz

jego

nastawienie, może mieć kluczowe znaczenie dla potencjalnego nabywcy. Wpłynie zarówno na czas, jak i na koszt wprowadzenia cię do wylicytowanego lokalu. Namawiam też aby sprawdzić na własne oczy, w jakim stanie jest nieruchomość, którą zamierzasz nabyć. Na co zwracać uwagę ? Na wszystko. Czy mieszkanie wymaga

gruntownego

remontu?

techniczny, czy były wymieniane

Jaki

jest

stan

instalacje – jeśli to

kamienica, jak wygląda klatka schodowa, budynek, jaka

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 52

jest

infrastruktura,

sąsiedztwo,

czy

istnieją

plany

zagospodarowania itd. Polecam sprawdzić

w jakiej cenie można kupić

podobne mieszkania w tej okolicy. Możesz to łatwo zrobić porównując oferty na portalach nieruchomości. Pamiętaj aby do porównania wybrać oferty najbardziej zbliżone do tego co planujesz kupisz na licytacji. Dotyczy to lokalizacji, standardu mieszkania, wieku i rodzaju budynku, formy własności etc. Znając ceny podobnych nieruchomości w okolicy

będziesz mógł

ocenić czy licytacja faktycznie będzie okazją.

Zasada : oceniaj okazję w momencie zakupu Kolejną kwestią jest określenie kwoty powyżej, której nie licytujesz. To kwestia indywidualna. Zależy od budżetu, celu i obranej strategii. Pamiętaj natomiast o jednej rzeczy. Kupowanie na licytacji powinno być okazją. Jak ocenić okazję? Podzielę się tobą radą, jaką dostałam kiedyś od mojego Mentora - inwestora i dewelopera, który odnosi ogromne sukcesy w branży nieruchomości. http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 53

UWAGA : Korzystny zakup to taki, gdzie cena nabycia nieruchomości w momencie jej zakupu jest niższa od jej faktycznej wartości rynkowej. Dlaczego

podkreślam,

że

okazję

ocenia

się

w momencie zakupu? Dlatego, że ludzie często myślą o nieruchomościach jak o inwestycji w czasie, czyli takiej której wartość wzrośnie w miarę upływu czasie. Prawda jest taka, że w długim okresie czasu wartość nieruchomości powinna urosnąć. Cena może wzrosnąć także dlatego, że przeprowadzisz remont, czy w inny sposób kosztuje,

podniesiesz to

są

wartość lokalu. Jednak remont

kolejne

pieniądze,

które

musisz

w nieruchomość zainwestować. Do tego dochodzą koszty utrzymania, czynsze, podatki etc. Na dodatek nie jesteś w stanie przewidzieć co się wydarzy na rynku. Tego nie wie nikt, a jeśli ci mówi inaczej, to nie mówi prawdy. Jeśli zatem twoja inwestycja ma być korzystna, to jej cena musi być atrakcyjna już w momencie zakupu. Nie za miesiąc, nie za rok, za dwa, pięć czy dziesięć lat. Atrakcyjna cena to taka, która pozwoli na sprzedaż nieruchomości następnego dnia po zakupie, po cenie rynkowej i zarobienie na tej transakcji więcej niż na najlepszej, dostępnej w danym momencie lokacie http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 54

bankowej. Dlatego właśnie górną granicę twojej stawki na licytację ustalaj zawsze poniżej wartości rynkowej mieszkania (!) UWAGA: Okazyjna cena to taka, która pozwoli na sprzedaż nieruchomości następnego dnia po cenie rynkowej i zarobienie na tej transakcji więcej niż na najlepszej, dostępnej w danym momencie lokacie bankowej.

Jak wygląda licytacja z nieruchomości O miejscu i terminie licytacji informuje obwieszczenie o licytacji. Najczęściej przetargi odbywają się w budynkach Sądów Rejonowych. W sali sądowej zbierają się sędzia, komornik oraz licytujący. Z reguły jest też kilku gapiów, gdyż każdy może wejść na salę, w której odbywa się licytacja. Natomiast brać udział w licytacji (licytować) mogą tylko osoby, które spełniają warunki i wniosły skutecznie wadium. Nie ma konieczności, aby na licytacji obecny był dłużnik czy wierzyciel. Licytację prowadzi komornik, zaś nadzoruje sędzia. Po wywołaniu licytacji, komornik podaje do wiadomości http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 55

obecnych najważniejsze dane dotyczące licytowanej nieruchomości. Są to: przedmiot przetargu, cena wywołania, suma rękojmi, zasady i termin uiszczenia ceny nabycia. To bardzo ważny etap przetargu, ponieważ jeśli komornik przekaże błędne informacje to będzie to miało wpływ na zachowanie się licytantów. Licytacja odbywa się w formie ustnej. Komornik podaje cenę wywoławczą, minimalną wartość postąpienia (minimalna kwota, o którą należy podbić ofertę) a następnie wzywa do licytacji. Licytanci podają ustnie swoje oferty. Zaoferowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaoferuje wyższą cenę. Licytacja trwa aż do ustania ofert. Kiedy nikt nie zgłasza kolejnej oferty, wówczas

komornik

zamyka

przetarg

i

wymienia

licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Warto pamiętać, że do licytacji wystarczy stawienie się jednego licytanta. Należy jednak liczyć się z tym, że jeśli cena

licytowanej

nieruchomości

faktycznie

jest

okazyjna, to na licytacji będzie wielu zainteresowanych. Spodziewać

się

można

osób

zajmujących

się

zawodowo zakupem nieruchomości, które znakomicie znają procedury licytacji, często też dysponują sporym kapitałem. Tacy gracze z pewnością szybko sobie licytacji nie odpuszczą. W takiej sytuacji szczególnie http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 56

należy zachować zimną krew i ściśle trzymać się strategii. Po

każdej

licytacji

komornik

sporządza

protokół.

Umieszcza w nim między innymi. dane licytantów, jakie były postąpienia oraz kto wylicytował najwyższą cenę. Nabywcy nie oddaje się wpłaconej rękojmi, pozostałym osobom tak. Po licytacji przeprowadzonej zgodnie z zasadami, co do której nie ma skarg ani zażaleń, Sąd wydaje postanowienie o przybiciu.

Co zrobić kiedy Sąd odracza lub odmawia przybicia nieruchomości Sąd

może

odroczyć

ogłoszenie

postanowienia

o przybiciu. Powodem tego może być min. wniesienie skargi, której nie da się natychmiast rozstrzygnąć. Innymi przyczynami mogą być, że nie zostały jeszcze prawomocnie rozstrzygnięte zażalenia wniesione w toku postępowania egzekucyjnego, czy też skarga na czynności komornika.

W powyższych sytuacjach

nabywca nieruchomości może dokonać zabezpieczenia swojego prawa, poprzez złożenie wniosku o odebranie

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 57

dłużnikowi zarządu nieruchomością i wskazane innego zarządcy. Sąd odmawia przybicia nieruchomości w następujących kiedy zaistniały następujące przesłanki : - doszło do naruszenia przepisów postępowania w toku licytacji, jeżeli uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik przetargu,

-

gdy

postępowanie

podlegało

umorzeniu

lub

zawieszeniu, - jeżeli uczestnik nie otrzymał zawiadomienia o licytacji, chyba że z tego powodu nie nastąpiło naruszenie jego praw, albo że będąc na licytacji nie wystąpił ze skargą na to uchybienie.

Po odmowie wydania postanowienia o przybiciu przez Sąd, wierzyciel może złożyć do komornika kolejny wniosek o wyznaczenie licytacji. Na postanowienie o przybiciu przysługuje zażalenie.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 58

Przybicie i przysądzenie własności Po licytacji, czyli po zamknięciu przetargu, Sąd wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia, a gdy ono się uprawomocni wzywa nabywcę do wpłacenia reszty ceny, zakreślając termin wpłaty. Termin na wpłacenie pozostałej kwoty to 2 tygodnie. Na wniosek nabywcy Sąd może go wydłużyć do miesiąca. Gdy nabywca wpłaci resztę ceny nabycia, wówczas Sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Przysądzenie własności

przenosi

własność

nieruchomości

na

nabywcę. Na jego podstawie można dokonać zmiany w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, jak

i w katastrze nieruchomości.

Nie można w sposób jednoznaczny wskazać czasu trwania postępowania w sądzie. Wszystko zależy od wielu

okoliczności

-

wpływu

spraw

w

sądach,

składanych skarg na czynności komornika i zażaleń na postanowienia sądu, a nawet to, czy strony odbierają korespondencję, czy zwlekają z tym. Na pewno jednak należy się liczyć z tym, że zajmie to kilka miesięcy.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 59

UWAGA : Nie można w sposób jednoznaczny wskazać czasu trwania postępowania w sądzie. Na pewno jednak należy się liczyć z tym, że zajmie to kilka miesięcy.

Skargi, zażalenia, wydłużanie postępowania Zachowanie dłużnika może w pewnym stopniu skomplikować oraz wydłużyć cały proces. Omówię tutaj sytuację ekstremalną, nie dlatego, że jest to sytuacja, która najczęściej występuje, tylko dlatego, że taka sytuacja może wystąpić. Trzeba mieć tego świadomość na etapie planowania strategii zakupu. UWAGA : Dłużnik praktycznie na każdym etapie może składać skargi i zażalenia, komplikować i wpływać na wydłużanie postępowania. O ile zażalenia składane przez dłużnika jeszcze przed licytacją nie mają bezpośredniego wpływu na przyszłego nabywcę, to warto

przygotowując się do licytacji,

zbadać wcześniejsze nastawienie dłużnika. Zdarza się, że dłużnicy współpracują z Sądem. Może się jednak http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 60

okazać, iż strategią dłużnika będzie opóźnianie wydania nieruchomości, co skutecznie może czynić przez wiele miesięcy. Sytuacja taka, dla nabywcy jest bardzo Wyobraź sobie,

niekorzystna.

że wpłaciłeś już

pieniądze, a przez jakiś czas nie będziesz miał dostępu do wylicytowanej nieruchomości. scenariusz

Niestety, ale taki

może się rozegrać i należy go brać pod

uwagę. Zażalenia, które składa dłużnik, o ile ich rozstrzygnięcia nie uprawomocniły się jeszcze przed licytacją, będą skutkować

wstrzymaniem

wydania

postanowienia o przybiciu. Jeśli

przez

Sąd

nie ma jeszcze

prawomocnego rozstrzygnięcia zażalenia wniesionego w toku postępowania egzekucyjnego, czy też skargi na czynności

komornika,

wówczas

Sąd

odroczy

postanowienie o przybiciu. Te kwestie trzeba sprawdzić na etapie przeglądania dokumentacji oraz wywiadu z komornikiem. Dopiero po uprawomocnieniu się przybicia nabywca wpłaca resztę wylicytowanej ceny. Po wpłaceniu ceny nabycia Sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Na to postanowienie także przysługuje http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 61

zażalenie. Może się zdarzyć, że poprzez składane zażalenia uprawomocnienie się przysądzenia własności wydłuży się. Co to oznacza dla nabywcy? Oznacza to, że nabywca wpłaci pieniądze, zaś nie ma jeszcze formalnie prawomocne

prawa

do

przysądzenie

nieruchomości. przenosi

na

Dopiero nabywcę

własność lokalu. Kolejną sytuacją, z którą można się spotkać jest sytuacja, w której

dłużnik nie będzie chciał się

wyprowadzić z wylicytowanej nieruchomości. UWAGA : Dopiero prawomocne przysądzenie przenosi na nabywcę własność lokalu. Sąd wydaje takie postanowienie po wpłacie pełnej kwoty nabycia. Jeśli przysądzenie zostanie zaskarżone, wówczas do momentu wyjaśnienia skargi, nabywca nie ma formalnie prawa do nieruchomości, pomimo iż za nią zapłacił.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 62

Kiedy

dłużnik

nie

chce

się

wyprowadzić Jak już pisałam we wcześniejszych rozdziałach, mieszkania na licytacjach często są zamieszkiwane przez

dłużników

oraz

ich

rodziny

Dotychczasowi

właściciele, pomimo utraty prawa własności, nie chcą się wyprowadzić. Wówczas prawomocne postanowienie o

przysadzeniu

własności,

które

wydaje

Sąd,

zaopatrzone w klauzulę wykonalności stanowi tytuł wykonawczy

do

tzw.

wprowadzenia

właściciela

w posiadanie nieruchomości. Na podstawie takiego dokumentu nabywca lokalu może złożyć do komornika wniosek o przeprowadzenie postępowania, które z kolei wygląda jak eksmisja. Pierwszym etapem jest wysłuchanie dłużnika: „Przed wykonaniem

tytułu

wykonawczego

nakazującego

wydanie nieruchomości komornik wysłuchuje dłużnika, po czym doręcza mu wezwanie do wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie. Wysłuchanie powinno zmierzać do ustalenia, jakie czynności będą niezbędne do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie nieruchomości”. http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 63

Komornik

zatem

najpierw

wzywa

dłużnika

do

opróżnienia nieruchomości, wyznaczając mu na to stosowny termin. Po jego upływie komornik przystępuje do czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie nieruchomości, co jest równoznaczne z eksmisją dłużnika. Przepisy mówią, iż wykonując obowiązek opróżnienia (eksmisję) komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Co w przypadku jeśli dłużnik nie ma innego lokalu, w którym może zamieszkać? Komornik w żadnym wypadku nie może wyeksmitować dłużnika ‘na bruk’ . UWAGA: nie w każdej sytuacji komornik może przeprowadzić eksmisję od razu. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika,

wskaże

dłużnikowi

tymczasowe

pomieszczenie. Nie dłużej jednak niż przez okres http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 64

6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę

o

potrzebie

zapewnienia

dłużnikowi

tymczasowego pomieszczenia. Często praktyka jest taka, że komornik nie ma dokąd wyeksmitować dłużnika, składa więc wniosek do gminy o tymczasowe pomieszczenie. Jeśli gmina nie wyda takiego pomieszczenia przez 6 miesięcy, dopiero wówczas

komornik

może

usunąć

dłużnika

do

noclegowni, schroniska lub innej placówki. UWAGA : Jeśli gmina nie wyda pomieszczenia zastępczego, dopiero po upływie 6 miesięcy komornik może eksmitować dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki. W

opisanej

sytuacji

pomimo

wykonawczego do mieszkania,

własności

i

tytułu

dłużnik bezprawnie

przebywa w lokalu przez pół roku. To spory kłopot, http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 65

nabywca jednak może

dochodzić swoich praw

w

potwierdził

gminie.

Ostatecznie

to

Trybunał

Konstytucyjny wyrokiem z 2010 roku: „Jeśli gmina nie wywiązuje się ze swoich obowiązków zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności, to musi ponieść z tego tytułu konsekwencje finansowe”. UWAGA: W każdym przypadku niedostarczenia lokalu zastępczego eksmitowanemu lokatorowi gmina ma obowiązek wypłaty odszkodowania właścicielowi nieruchomości.

Czy można wpłynąć na skrócenie czasu eksmisji Nabywca, chcąc wpłynąć eksmisji

może

sam

na skrócenie czasu

zapewnić

dłużnikowi

lokal

tymczasowy. Zgodnie z prawem ‘Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające

wymogom

tymczasowego

pomieszczenia.’ Jeżeli zatem dłużnikowi nie przysługuje prawo do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 66

może zamieszkać, ani też sam nie znalazł on tymczasowego

pomieszczenia,

wówczas

komornik

występuje do gminy, właściwej ze względu na miejsce położenia

lokalu

podlegającego

opróżnieniu,

o wskazanie tymczasowego pomieszczenia. Chyba że wierzyciel wskaże tymczasowe pomieszczenie, do którego może nastąpić przekwaterowanie. UWAGA : Jeśli dłużnikowi nie przysługuje prawo do innego lokalu, nie znalazł innego lokum a gmina nie przyznała mu jeszcze tymczasowego pomieszczenia, wierzyciel może wskazać tymczasowe pomieszczenie, do którego może nastąpić przekwaterowanie. Pomieszczenie tymczasowe zostało zdefiniowane przez ustawodawcę w przepisach Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Pomieszczenie tymczasowe jest to zatem pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, możliwość

oświetlenie ogrzewania,

naturalne

i

niezawilgocone

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

elektryczne, przegrody Strona 67

budowlane

oraz

zapewniające

możliwość

zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane. Zgodnie z cytowaną wyżej

Ustawą „Umowę najmu

tymczasowego pomieszczenia zawiera się na czas oznaczony, nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy.” A zatem jeśli wierzyciel ( nabywca ) zapewni dłużnikowi na czas nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy lokal tymczasowy spełniający odpowiednie warunki,

to

komornik

może

zgodnie

z

prawem

przekwaterować dłużnika do takiego lokalu, opróżniając tym samym zlicytowaną nieruchomość i wprowadzając do

niej

prawowitego

właściciela

(nabywcę

nieruchomości ).

Kwestie etyczne Celowo nie podnoszę w niniejszej publikacji kwestii etycznych.

Są

to

sprawy

bardzo

indywidualne

i pozostawiam je twojej indywidualnej ocenie. Zwracam http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 68

natomiast szczególną uwagę na to jak istotne jest odpowiednie

się

przygotowania

do

licytacji

nieruchomości. To na tym właśnie etapie podejmujesz decyzję czy brać udział w danej licytacji czy nie. Jeśli z przeprowadzonego przez ciebie wywiadu okaże się, że licytowane mieszkanie należy np. do niedołężnej staruszki, albo do samotnej matki, wychowującej niepełnosprawne

dziecko.

A

osoby

te

mieszkają

w wystawionym na licytacje lokalu. To od ciebie zależy czy będziesz rozpatrywać udział w takiej licytacji.

Jak sfinansować zakup nieruchomości z licytacji komorniczej Istnieje przekonanie, że zakup nieruchomości na licytacji jest zarezerwowany wyłącznie dla osób, które płacą gotówką. Na szczęście, jak to przekonanie nieprawdziwe. Najpopularniejszą

i

najtańszą

obecnie

metodą

finansowania nieruchomości jest kredyt hipoteczny.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 69

Jeśli nabywca posiada zdolność kredytową, ma dobrą historię kredytową oraz fundusze na wkład własny (od 2015 r. to 10 % wartości ceny zakupu) raczej nie powinien mieć problemu z uzyskaniem finasowania z banku. Kluczową kwestią w powodzeniu kredytowania nieruchomości

z

licytacji

będzie

odpowiednie

przygotowanie się i współpraca z bankiem jeszcze przed licytacją. UWAGA: Większość banków kredytuje nieruchomości z licytacji i to na takich samych lub podobnych warunkach jak inne nieruchomość z rynku wtórnego. Najbezpieczniej dla kredytobiorcy byłoby gdyby jeszcze przed licytacją uzyskał od banku promesę kredytową. Promesa

kredytowa

to

potwierdzenie

zdolności

kredytowej i jednoczesne przyrzeczenie przez bank, że po spełnieniu określonych w promesie warunków klientowi zostanie udzielony kredyt. Promesa zazwyczaj ma 30 dniowy termin ważności, a czas jej wydania to na ogół 2-3 dni.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 70

Dlaczego starać się o promesę kredytową?

Do banku (najlepiej nawet do kilku banków ) udać się warto jeszcze przed wybraniem nieruchomości. Możesz wówczas zapoznać się z ofertami, porównać warunki kredytów, wstępnie zbadać swoją zdolność kredytową. Informując doradcę o zamiarze finansowania nieruchomości z licytacji uzyskasz pierwsze wskazówki, o tym jak najlepiej przygotować wniosek kredytowy, jaki jest średni czas oczekiwania na decyzję i uruchomienie kredytu. UWAGA: Czas odgrywa kluczową rolę w przypadku kredytowania zakupu nieruchomości z licytacji. Powodem jest fakt, iż od chwili uprawomocnienia się przybicia, czas na wpłatę pozostałej kwoty to dwa tygodnie, które w najlepszym razie uda się wydłużyć do jednego miesiąca. Co się stanie wpłyną z

na

czas?

pewnością

momentów

jeden

całego

Nabywca z

jeśli pieniądze nie straci

najbardziej

procesu.

wadium.

To

ryzykownych

Ponieważ

wniosek

kredytowy złożyć możesz dopiero po przybiciu, to http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 71

pozostaje

niewiele

czasu

na

uzyskanie

decyzji

kredytowej oraz uruchomienie kredytu. Dlatego tak ważna jest współpraca pomiędzy nabywcom a bankiem, jeszcze przed licytacją. Jeśli nabywca nie uzyskał promesy i nie sprawdził swojej zdolności kredytowej może okazać się, że bank kredytu mu nie przyzna. A

jeśli

nie

znajdzie

w

szybkim

czasie

innego

finansowania to straci wadium. Kolejną kwestią jest czas potrzebny na wydanie przez bank decyzji kredytowej. Większość banków rezerwuje sobie na to około miesiąca.

Na ogół jednak decyzje

zapadają już po 2 - 3 tygodniach. Co w przypadku gdy bank w trakcie rozpatrywania wniosku będzie miał jakieś dodatkowe

pytania,

poprosi

o

jakieś

dodatkowe

dokumenty. To może znacznie wydłużyć czas na wydanie decyzji. Po uzyskaniu

pozytywnej decyzji kredytowej należy

także uwzględnić czas na podpisanie umowy kredytowej oraz na uruchomienie kredytu. Co w najlepszym razie zajmie co najmniej kilka dni. Dlatego

właśnie

tak

istotne

jest

wcześniejsza

współpraca z bankiem, znajomość oferty, procedur. Jednym słowem co podkreślam praktycznie na każdej stronie niniejszej publikacji. http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 72

UWAGA : Aby zniwelować ryzyko i zwiększyć swoje szanse - należy zdobyć wiedzę i odpowiednio się przygotować.

Kwestie związane z własnością nieruchomości Kwestie związane z własnością to całkiem nowy rozdział niniejszej publikacji. Rozdział, który dodałam sugerując się pytaniami jakie przez ostatni rok otrzymywałam od moich czytelników. Poruszam tu

istotne sprawy

związane z ograniczonymi prawami rzeczowymi na nieruchomości, takimi jak użytkownie czy służebności, oraz temat praw dożywotnika. Kolejną ważną kwestią jest

porównanie

egzekucji

z

nieruchomości

i własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Choć różnice praktycznie nie występują to ilości pytań, jakie dostałam w tym temacie sugeruje potrzebę czytelników o uzupełnienie publikacji w tym zakresie. Następnie w tym rozdziale przeczytasz o księgach wieczystych oraz o tym co w przypadku gdy nieruchomość nie posiada wydzielonej księgi wieczystej. http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 73

Użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika a egzekucja z nieruchomości Użytkowanie i służebności są to ograniczone prawa rzeczowe, które przysługują osobie fizycznej bądź prawnej względem rzeczy będącej własnością innej osoby. W tym przypadku nieruchomości. Jak nazwa wskazuje

ograniczone

możność

dysponowania

prawo

rzeczowe

obciążoną

ogranicza

nieruchomością

przez jej właściciela. Użytkowanie

to

obciążenie nieruchomości

prawem

zezwalającym na jej używanie oraz pobieranie z niej pożytków. Służebność

to

obciążenie

nieruchomości

w

celu

zwiększenia użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą, albo zapewnienie zaspokojenia określonych potrzeb osoby fizycznej. Jak każde ograniczone prawo rzeczowe

służebność

ogranicza

możność

dysponowania obciążoną nieruchomością przez jej właściciela. osobiste

Wyróżnia

oraz

się

służebności

służebności przesyłu.

gruntowe, Służebność

gruntowa i osobista może przybrać formę służebności

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 74

czynnej lub biernej. Forma służebności czynnej polega na

korzystaniu

z

obciążonej

nieruchomości

w oznaczonym zakresie, np. w postaci przejazdu, przechodu, drogi koniecznej, czerpania wody. Forma służebności biernej polega na zakazaniu właścicielowi nieruchomości obciążonej podejmowania określonych zachowań, do których w braku służebności byłby uprawniony w ramach swego prawa własności np. zakaz budowy, zakaz zabudowy. Służebność przesyłu może

zostać

ustanowiona

jedynie

na

rzecz

przedsiębiorcy, który zamierza wybudować bądź jest właścicielem urządzeń służących do przesyłu mediów, przykładowo:

sieci

kanalizacyjnej,

energetycznej,

telefonicznej,

wodociągowej,

gazowej. W

związku

z tym może on korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. W szczególności może przeprowadzić linię energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną przez obciążoną

nieruchomość,

ma

też

prawo

do

dokonywania remontów, usuwania awarii tych urządzeń. Prawo dożywotnika. Przez umowę dożywocia właściciel nieruchomości zobowiązuje się do zbycia (sprzedaży, darowizny, zamiany, itp.) nieruchomości, a nabywca http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 75

w zamian za jej przeniesienie zobowiązuje się zapewnić zbywcy (lub osobie mu bliskiej) dożywotnie utrzymanie. Umowa ta została skonstruowana przez ustawodawcę z założeniem spełniania funkcji alimentacyjnej. Nabycie nieruchomości na licytacji jest tzw. nabyciem pierwotnym, zasadniczo bez żadnych obciążeń. Przepis art. 1000 kpc stanowi, iż z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Natomiast jedynie pozostają w mocy prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia oraz służebność przesyłu, a także ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, ale tylko wtedy, gdy przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami. Jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych (np. hipoteka i służebność) obciąża tę samą rzecz, to prawo, http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 76

które powstało później, nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej. Oznacza to na przykład, że hipotece, która została wpisana do księgi wieczystej wcześniej, przysługuje pierwszeństwo przed służebnością, której wpis nastąpił z datą późniejszą. Art. 249. § 1. KPC Jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej (pierwszeństwo). Jeśli prawa o których mowa zostały zgłoszone przed licytacją, komornik ma obowiązek poinformować o tym fakcie na licytacji, a także o skutkach zgłoszenia tych praw dla nabywcy. UWAGA: Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Jedynie pozostają w mocy prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 77

lub innego urządzenia oraz służebność przesyłu, oraz ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, ale tylko wtedy, gdy przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami.

Licytacja z nieruchomości vs licytacja własnościowego spółdzielczego prawo do lokalu Własność nieruchomości jest Prawo rzeczowe jest to

prawem

rzeczowym.

bezwzględne prawo do

określonej rzeczy. Bezwzględność prawa rzeczowego oznacza, że jest ono skuteczne wobec każdego. Do pozostałych praw rzeczowych należą użytkowanie wieczyste oraz ograniczone

prawa

rzeczowe

(użytkowanie,

prawa

spółdzielcze,

służebności,

hipoteka).

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 78

Własność polega zarówno na faktycznym jak i na prawnym dysponowaniu nieruchomością. Jest to zatem władanie, korzystanie i rozporządzanie rzeczą – w tym wypadku nieruchomością. Władanie oznacza sprawowanie faktycznej władzy nad nieruchomością. Korzystanie uprawnia do używania i pobieranie z

pożytków

nieruchomości.

i

innych

Rozporządzanie

przychodów zaś

oznacza

możliwość wykonywania czynności prawnych, które są z

nieruchomością związane, na

sprzedaży,

obciążenia

przykład możliwość

nieruchomości,

darowizny,

zapisania w testamencie, zamiany, itp. Spółdzielcze

własnościowe

prawo

do

lokalu

mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, którego treść jest bardzo zbliżona do prawa własności. Na

treść spółdzielczego własnościowego prawa do

lokalu składają: prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania nim, w tym do wynajęcia, oddania

do

bezpłatnego

przeznaczeniem

lokalu.

korzystania

Spółdzielcze

zgodnie

z

własnościowe

prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji, czyli można takie http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 79

prawo do mieszkania sprzedać, darować, zapisać w testamencie,

obciążyć

spółdzielczego

hipoteką.

własnościowego

Umowa

prawa

zbycia

do

lokalu

powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Z prawem do lokalu związany jest obowiązek wnoszenia do

spółdzielni

obowiązek

tzw.

opłat

świadczeń

na

eksploatacyjnych wkład

budowlany

oraz oraz

obowiązek uzupełniania wkładu budowlanego. Nie ma różnicy w kwestii egzekucji z nieruchomości będącej

własnością

własnościowego

a

prawa

egzekucji do

spółdzielczego

lokalu.

W

obydwu

przypadkach stosuje się przepisy kpc o egzekucji z nieruchomości. Zgodnie

z

przepisami

ustawy

o

spółdzielniach

mieszkaniowych

spółdzielcze własnościowe prawo do

lokalu

egzekucji

podlega

w

oparciu

o

przepisy

o egzekucji z nieruchomości. Art. 17. 10. W przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 11 i 5, rażącego lub uporczywego wykraczania

osoby korzystającej z lokalu przeciwko

obowiązującemu niewłaściwego

porządkowi zachowania

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

tej

domowemu osoby

albo

czyniącego Strona 80

korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, przepis art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stosuje się odpowiednio. Z żądaniem, o którym mowa w tym przepisie, występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej.

Księgi wieczyste Po co prowadzi się księgi wieczyste? Zgodnie z art. 1 KWU, księgi wieczyste prowadzi się celem ustalenia stanu prawnego nieruchomości, celem zagwarantowania nieruchomościami

bezpieczeństwa i

zapewnienia

obrotu

zabezpieczenia

kredytu hipotecznego. Księga wieczysta to publiczny rejestr przedstawiający stan prawny nieruchomości. Mówi się, że księga wieczysta pozwala „autorytatywnie ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości.” Ta autorytatywność – czyli pewność – wynika z uregulowań ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a konkretnie z tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z zapisem ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „W razie niezgodności między stanem

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 81

prawnym

nieruchomości

ujawnionym

w

księdze

wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)”. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest zatem założeniem, iż stan prawny nieruchomości opisany w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistym stanem

prawnym.

Jeżeli

zaś

okazałoby

się,

iż

informacje w księgach są niezgodne ze stanem faktycznym, to nabywca działający w dobrej wierze może się powołać na rękojmię i w ten sposób chronić się

przed

zapisany

w

roszczeniami. Ponieważ księgach ma

stan

prawny

pierwszeństwo

–

czyli

rozstrzyga nad rzeczywistym stanem prawnym. Jak czytać księgi wieczyste? Księga wieczysta zbudowana jest z czterech działów. Dział pierwszy KW zawiera informacje dotyczące oznaczenia nieruchomości oraz praw, jakie przysługują właścicielowi. Dział pierwszy składa się z: http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 82

Dział „I-O” gdzie

znajdziesz

dane dotyczące

konkretnego oznaczenia nieruchomości, takie jak numer nieruchomości,

numer

działki,

położenie,

sposób

korzystania, wyodrębnione lokale. Dział „I – Sp” gdzie znajdziesz dane dotyczące praw, jakie

przysługują

właścicielowi

konkretnej

nieruchomości. Są to udział w nieruchomości wspólnej, służebność

gruntowa,

w

księdze

wieczystej

prowadzonej dla prawa spółdzielczego określa się rodzaj tego prawa oraz wymienia właściwą spółdzielnię mieszkaniową. Jeśli nieruchomość gruntowa oddana została w użytkowanie wieczyste, to w tym dziale wskazuje się termin, do którego zostało ustalone użytkowanie wieczyste oraz sposób korzystania z nieruchomości. Dział drugi KW W tym dziale znajdziesz dane właścicieli lub

użytkowników

wieczystych,

oraz

informacje w jaki sposób dana osoba nabyła swoje prawo. Dział trzeci KW wskazuje na wszelkie ograniczenia dotyczące nieruchomości. Ograniczone prawa rzeczowe

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 83

(służebności osobiste i gruntowe), prawa i roszczenia osobiste (prawo pierwokupu, odkupu, dzierżawy, umowy przedwstępne,

ograniczenia

w

rozporządzaniu

nieruchomością ( wszczęcie egzekucji, wywłaszczenia, upadłości). Dział czwarty KW to wszystkie wpisy dotyczące hipotek, a w szczególności wysokość hipoteki, co zabezpiecza oraz na rzecz kogo została ustanowiona.

Nieruchomości bez wydzielonej księgi wieczystej Przede wszystkim, warto zauważyć, że nie wszystkie nieruchomości mają wyodrębnioną księgę wieczystą. Dotyczy to przede wszystkim spółdzielczych mieszkań własnościowych. W tym przypadku należy

sprawdzić

czy spółdzielnia ma prawo własności lub użytkowanie wieczyste

gruntu,

na

którym

jest

zlokalizowana

nieruchomość. Jeśli tak, to nie powinno być problemu z późniejszym założeniem księgi wieczystej. Natomiast w przypadku nieruchomości, które znajdują się na działkach o nieuregulowanej sytuacji prawnej, założenie księgi wieczystej będzie niemożliwe. Taką nieruchomość z kolei trudno będzie potem sprzedać. http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 84

Pytania i Odpowiedzi Pytania i odpowiedzi to kolejny nowy rozdział niniejszej Rozdział,

publikacji.

który tak

naprawdę został

stworzony przez czytelników pierwszego wydania. Od czasu pierwszej publikacji regularnie zdarzało mi się otrzymywać od czytelników pytania, prośby o radę, albo o rozwiązanie jakiegoś konkretnego problemu z zakresu licytacji komorniczych. Początkowo podchodziłam do odpowiedzi na te pytania bardzo indywidualnie i cała korespondencja odbywała się pomiędzy mną a autorem pytania/

maila.

Postanowiłam

jednak

to

zmienić

i podzielić się z wszystkimi czytelnikami odpowiedziami na te

pytania. Aby nie ograniczać się jedynie do

korespondencji mailowej ogłosiłam ten temat na moim blogu

o

inwestowaniu

(www.jakkupowacmieszkania.pl)

w i

nieruchomości zachęciłam

jego

odbiorców do zadawania mi pytań w obszarze licytacji http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 85

komorniczych. Spotkało się z dużym zainteresowaniem. W ten sposób wspólnie stworzyliśmy niniejszy rozdział. Czytelnicy zadając pytania a ja odpowiadając na nie. Moim celem przy inicjowaniu tej akcji było stworzenie profesjonalnej i kompletnej bazy pytań i odpowiedzi na temat zakupu nieruchomości w drodze licytacji komorniczych. Pytania podzieliłam tematycznie, aby w poradniku przedstawić je w kolejności alfabetycznej, która ułatwi wyszukanie interesującego tematu. Wiele pytań się powtarzało, wybrałam więc te, które pozwoliły mi na jak najszersze omówienie tematu. Część pytań dotyczyła kwestii już omówionych w poradniku. Nie wszystkie z nich tutaj zamieszczę, jednak te pytania, które się powtarzały postanowiłam opublikować. Doszłam do wniosku, w

że

choć

poradniku,

to

zakres czytelnik

został

przedstawiony

nadal

potrzebuje

potwierdzenia, że dobrze zrozumiał daną kwestię.

Finansowanie Pytanie:

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 86

Czy można sfinansować zakup z licytacji komorniczej, kredytem hipotecznym? Odpowiedź: Tak, oczywiście istnieje możliwość finansowania zakupu kredytem hipotecznym. Przy finansowaniu kredytem dość istotną kwestią są terminy w sądach vs terminy w bankach. Zalecam kontakt z Bankiem jeszcze przed licytacją i uzyskanie promesy kredytowej. Szczegółowo opisuję tę kwestię w poradniku, w rozdziale : Jak sfinansować zakup nieruchomości z licytacji. Pytanie: A jak struktura transakcji z licytacji komorniczej ma się do warunków wypłaty kredytu, skoro wypłata środków następuje przed AN przenoszącą nieruchomość na moją rzecz ? Standardowym warunkiem banków jest wypłata kredytu po AN. Odpowiedź: W przypadku licytacji nie ma aktu notarialnego tylko postanowienie sądu o przysądzeniu własności. Bank http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 87

powinien być od początku poinformowany o rodzaju transakcji i wystawić promesę kredytową przed licytacją. Kiedy wygrasz licytację i wyrok się uprawomocni pozostaje niewiele czasu na uruchomienie kredytu.

Koszty Pytanie: Witam, Mam pytanie dotyczące wyliczenia kosztów egzekucji komorniczej prowadzonej z nieruchomości. Jak wynika z Art.49.1 ustawy o komornikach i egzekucji komornik pobiera opłatę stosunkową 15% wartości wyegzekwowanego świadczenia. Czy to oznacza, że te 15% jest liczone od ceny z przybicia wylicytowanej nieruchomości, A

co

w

czy

od

przypadku

wartości umorzenia

zadłużenia? postępowania

egzekucyjnego? Art.49.2 podaje że komornik pobiera od dłużnika opłatę stosunkową 5% wartości świadczenia pozostałego do wyegzekwowania. Co tu jest podstawą naliczenia

–

wartość

początkowa

zadłużenia.

Przeczytałem Pani publikację ale nie znalazłem tam odpowiedzi na moje pytania. Odpowiedź: http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 88

Faktycznie

nie

uwzględniłam

kosztów

komornika

w zakresie mojej publikacji, ponieważ nie są to koszty, które Pana – jako kupującego dotyczą. Pytanie: Jakie

są

całkowite

koszty?

Wylicytowana

kwota,

podatek od czynności cywilno-prawnych (w przypadku mieszkania spółdzielczego), czy jest coś jeszcze? Odpowiedź: Koszt zakupu to wartość wylicytowanej nieruchomości + podatek

CPC

w

przypadku

spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu

Księgi wieczyste Pytanie: Co jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej? Odpowiedź: Przede wszystkim, warto zauważyć, że nie wszystkie

mieszkania

mają

wyodrębnioną

księgę

wieczystą. Dotyczy to przede wszystkim spółdzielczych http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 89

mieszkań własnościowych. W tym przypadku należy sprawdzić czy spółdzielnia ma prawo własności lub użytkowanie

wieczyste

gruntu,

na

którym

jest

zlokalizowana nieruchomość. Jeśli tak, to nie powinno być

problemu

z

późniejszym

założeniem

księgi

wieczystej. Natomiast w przypadku nieruchomości, które znajdują się na działkach o nieuregulowanej sytuacji prawnej, założenie księgi wieczystej będzie niemożliwe. Taką nieruchomość z kolei trudno będzie potem sprzedać. Pytanie: Czy zakup nieruchomości bez założonej KW jest gorszy od transakcji gdy nieruchomość posiada KW ? Odpowiedź : Przede wszystkim należałoby sobie zadać pytanie dlaczego nieruchomość nie posiada księgi wieczystej. W przypadku nieruchomości, które znajdują się na działkach o nieuregulowanej sytuacji prawnej, założenie księgi wieczystej będzie niemożliwe. Pytanie: http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 90

Czy przy okazji transakcji zakupu można zawnioskować o założenie KW ? Odpowiedź: Księgę wieczystą można założyć składając w sądzie rejonowym

(właściwym

ze

względu

na

miejsce

położenia nieruchomości) odpowiedni wniosek wraz z wymaganymi dokumentami. Można to zrobić także online, wypełniając elektroniczny wniosek dostępny na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Wniosek o założenie księgi złożyć mogą:

właściciel

nieruchomości, osoba, której przysługuje ograniczone prawo

rzeczowe

(np.

służebność,

hipoteka)

do

określonej nieruchomości, wierzyciel, jeśli przysługuje mu prawo, które ma być wpisane do księgi wieczystej, właściwa

państwowa

jednostka

organizacyjna

lub

osoba, której oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste,

osoba,

której

przysługuje

spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu. Księgę wieczystą można także założyć w momencie zawierania umowy sprzedaży – poprzez wniosek w treści aktu notarialnego. http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 91

Pytanie: Czy posiadanie KW jest konieczne dla sprzedaży nieruchomości w przyszłości ? Odpowiedź: Brak księgi wieczystej dla nieruchomości formalnie nie powinien być przeszkodą w jej sprzedaży. W praktyce jednak stanowi dość duże utrudnienie, ponieważ wiąże się

dla

nabywcy

z

ryzykiem,

związanym

z pozbawieniem ochrony związanej z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Dlatego mieszkania bez wydzielonej księgi są sprzedawane w niższych cenach.

Licytacja Pytanie: Czy przychodząc na licytacje wiem ile osób będzie licytować? Czy jest jakaś lista dostępna dla wszystkich? Odpowiedz: Wybierając się na licytacje raczej nie będzie wcześniej wiadomo ile osób będzie uczestniczyć w przetargu. Licytacja jest publiczna, co oznacza, że może w niej uczestniczyć każdy,

kto skutecznie

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

wniósł

kwotę

Strona 92

zabezpieczenia (rękojmi). Istnieje jednak pewna grupa osób,

która

ustawowo

nie

może

uczestniczyć

w licytacjach. W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Meldunek Osoby zameldowane w lokalu Pytanie: Spotkałam się też z tym, że komornicy nie ujawniają czy w danej nieruchomości jest ktoś zameldowany czy nie. Poza tym nie bardzo wiadomo jak to sprawdzić, informacje o zameldowanych osobach są dostępne w spółdzielniach ale tylko lokatorom… A jeśli w lokalu będą mieszkać osoby bez zameldowania, które nie będą chciały opuścić lokalu co należy w takiej sytuacji zrobić? http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 93

Odpowiedź: Komornik o ile wiem nie zawsze ma wiedzę na temat zameldowanych osób w lokalu, który jest wystawiony na licytację. Jeśli takiej wiedzy nie ma, to faktycznie jej nie ujawni. Co z kolei nie powinno stanowić dużej przeszkody. Jeśli wylicytuje Pani mieszkanie, to jako właściciel będzie Pani mogła wymeldować takich lokatorów w trybie administracyjnym. O ile się nic nie zmieniło, to taka procedura trwa około 3 miesięcy. Jeśli lokatorzy nie będą chcieli opuścić lokalu to będzie to

działanie

nielegalne.

Proszę

pamiętać,

iż

prawomocne postanowienie o przysadzeniu własności, które wydaje Sąd, zaopatrzone w klauzulę wykonalności stanowi tytuł wykonawczy do tzw. wprowadzenia właściciela w posiadanie nieruchomości. Na podstawie takiego dokumentu może Pani złożyć do komornika wniosek o przeprowadzenie postępowania, które z kolei wygląda jak eksmisja.

Objęcie nieruchomości Pytanie:

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 94

Jak wygląda procedura po wydaniu przysądzenia własności np. w przypadku gdy dłużnik współpracuje i chce się wyprowadzić. Czy przy przejęciu takiego mieszkania trzeba spisać protokół, aby dłużnik nie zarzucił

że

coś

mu

ukradziono

z

jego

rzeczy

prywatnych. Czy mogłaby pani tą kwestię bardziej wyjaśnić? Albo w przypadku jak nikt nie mieszka w mieszkaniu i nie jest w nim zameldowany. Czy w takim przypadku wystarczy porozmawiać z dłużnikiem i umówić się na dokładny termin przejęcia mieszkanie. Odpowiedź:

W

obydwu

opisanych

rekomendowałabym

przez

Pana

sporządzenie

przypadkach protokołu

przekazania lokalu. Najważniejsze informacje jakie w takim protokole powinny się znaleźć, to aktualny stan liczników

(energii

elektrycznej,

gazomierza

oraz

wodomierzy) na dzień objęcia lokalu. Proszę też pamiętać,

że

jako

nowy

właściciel

będzie

Pan

zobowiązany zawrzeć nowe umowy z dostawcami mediów.

Może

Pan

także

krótko

opisać

stan

przekazywanego lokalu a nawet wykonać dokumentację zdjęciowa. Nie jest to konieczne, ale może się przydać. http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 95

No i oczywiście zalecam przynajmniej wymianę zamków o ile nie ma potrzeby wymiany drzwi.

Ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości Pytanie: Mieszkania posiadające księgę wieczystą, zbywane w drodze licytacji komorniczej zwykle mają sporo wpisów w części III i IV KW. Część z nich pochodzi od komornika i jest usuwana po zakupie. Pytanie: na które zapisy / rubryki warto uważać na etapie zapoznawania się z KW przed licytacją? Które wpisy mogą dotyczyć służebności nieruchomości, która dotyczyć będzie także nowego właściciela? W większości bowiem ogłoszeń komorników można znaleźć następujący zapis: „Użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym

toku

egzekucji

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

i

wygasną

z

chwilą

Strona 96

uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.” Dodatkowe pytanie do ww. zapisu: czy dokumentację u komornika warto zatem sprawdzać w ostatnich trzech dniach przed licytacją, skoro mogą zostać do niej dołączone istotne zmiany? Odpowiedź: Księga wieczysta posiada cztery działy. W dziale II księgi figurują dane właściciela wskazanego z imienia i nazwiska, a także imion rodziców lub numeru PESEL (w przypadku osób fizycznych), czy też z nazwy i numeru REGON

(dla

innych

podmiotów,

np.

spółek).

Wpisy w działach III i IV księgi wieczystej dotyczą zasadniczo obciążeń nieruchomości, ograniczeń w rozporządzaniu nią oraz roszczeń i praw osób trzecich. Większość z nich wpisywana jest w dziale III (np. służebność, użytkowanie, prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia, roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości), Natomiast dział IV przeznaczony jest jedynie na wpisy hipotek oraz roszczeń ich dotyczących. 


http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 97

Oczywiście, warto zapytać przynajmniej komornika lub sprawdzić w sądzie ( bo tam z reguły w tym terminie przed licytacją znajdują się akta ) czy zostały zgłoszone na trzy dni przed licytacją prawa, o których mowa. Komornik ma także obowiązek poinformować o tym fakcie na licytacji i o skutkach zgłoszenia tych praw dla nabywcy. Generalnie nabycie nieruchomości na licytacji jest tzw. nabyciem

pierwotnym,

zasadniczo

bez

żadnych

obciążeń. Przepis art. 1000 kpc stanowi, iż z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Natomiast jedynie pozostają w mocy prawa ciążące na nieruchomości

z mocy ustawy,

służebność

drogi

koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia oraz służebność przesyłu, a także ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 98

prawa dożywotnika, ale tylko wtedy, gdy przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami. Art. 1000 § KPC § 2. Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia: 1) prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy; 2) (uchylony) 3)

służebność

drogi

koniecznej

oraz

służebność

ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia; 4) służebność przesyłu. § 3. Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej

na

trzy

dni

przed

terminem

licytacji,

użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje

im

pierwszeństwo

przed

wszystkimi

hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia. http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 99

Jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych (m.in. hipoteka i służebność) obciąża tę samą rzecz, to prawo, które powstało później, nie może być wykonywane z uszczerbkiem

dla

prawa

powstałego

wcześniej.

Oznacza to na przykład, że hipotece, która została wpisana do księgi wieczystej wcześniej, przysługuje pierwszeństwo przed służebnością, której wpis nastąpił z datą późniejszą Art. 249. § 1. KPC Jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej (pierwszeństwo). Pytanie: Mam jeszcze pytanie, jak uzyskać pełną dokumentację o nieruchomości ( bo z tego co zauważyłam komornicy i sądy przekazują do wglądu tylko operat….) i jeśli np. w Księdze Wieczystej nie ma ujawnionej służebności to gdzie znaleźć takie informacje? Czy komornik ma obowiązek o tym poinformować? Odpowiedź:

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 100

„Użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym

toku

egzekucji

i

wygasną

z

chwilą

uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.” Warto zapytać komornika lub sprawdzić w sądzie ( bo tam z reguły w tym terminie przed licytacją znajdują się akta ) czy zostały zgłoszone na trzy dni przed licytacją prawa, o których mowa. Komornik ma obowiązek poinformować o tym fakcie na licytacji,

a także o

skutkach zgłoszenia tych praw dla nabywcy.

Pełnomocnictwa Pytanie: Czy może za mnie licytować upoważniona osoba? Jeśli tak to jakiego upoważnienia potrzeba? Odpowiedź: http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 101

Zgodnie z artykułem 977 kpc 'Pełnomocnictwo do udziału

w

przetargu

powinno

być

stwierdzone

dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym. Podpisy

na

państwowe

pełnomocnictwach jednostki

organizacyjne

udzielonych

organizacyjne

samorządu

lub

terytorialnego

przez

jednostki oraz

na

pełnomocnictwach udzielonych adwokatom lub radcom prawnym nie wymagają poświadczenia. ' Oznacza to, ze w przetargu może Pana reprezentować pełnomocnik, zaś pełnomocnictwo powinno być poświadczone przez notariusza.

Przysądzenie Pytanie: Witam, mam pytanie odnośnie tego, jakie konkretnie kroki należy podjąć po zakupie nieruchomości z licytacji i jak ten cały proces wygląda (wiem, że należy czekać na pismo z sądu, że należy do 14 dni od otrzymania pisma wpłacić pieniądze i co dalej? Odpowiedź: http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 102

Kiedy już wpłaci Pani resztę ceny nabycia, wówczas Sąd wyda postanowienie o przysądzeniu własności. Jeśli

nie

zostaną

wniesione

żadne

uprawomocni

po

przysądzenie

się

Prawomocne

przysądzenie

skargi 7

własności

to

dniach. przenosi

własność nieruchomości na nabywcę – czyli w tym wypadku na Panią. Na jego podstawie może Pani dokonać zmiany w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, Prawomocne

jak

i

w

przysądzenie

katastrze własności

nieruchomości. przenosi

na

nabywcę własność lokalu, czyli na jego podstawie przejmuje Pani własność lokalu. Pytanie: Jak wygląda całościowo proces z punktu widzenia kupującego? Wpłaca wadium, licytuje, wygrywa. W ciągu 14 dni wpłaca wylicytowaną kwotę na konto podane przez komornika. I od tego czasu czeka na pismo z sądu? Po otrzymaniu sporządza się umowę z notariuszem i komornikiem/poprzednim właścicielem? I jest to koniec formalności? Odpowiedź:

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 103

Prawomocne równoznaczne

przysądzenie z

własności

przeniesieniem

jest

własności

nieruchomości na nowego właściciela i odnotowaniem tego wpisem w księdze oraz z wykreśleniem wszelkich hipotek obciążających nieruchomość. Nie ma już potrzeby sporządzania żadnych dodatkowych umów u notariusza, orzeczenie sądu jest podstawą do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.

Uprawomocnienie postanowienia sądu Pytanie: Ile trzeba czekać na uprawomocnienia się przebicia po wygranej licytacji komorniczej ? Czy przysądzenie własności po wygranej licytacji komorniczej też musi się uprawomocnić? Odpowiedź: Orzeczenie (w tym postanowienie) sądu staje się prawomocne, jeżeli nie przysługuje co do niego środek odwoławczy lub inny środek zaskarżenia. Zarówno na postanowienie o przybiciu jak i na postanowienie http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 104

o przysądzeniu własności przysługuje zażalenie, które wnosi się w ciągu 7 dni od doręczenia postanowienia wraz z uzasadnieniem. Jeżeli więc minął już termin 7 dni na wniesienie zażalenia

i

zażalenie

nie

zostało

wniesione

to

postanowienie staje się prawomocne. A zatem : Postanowienie o przybiciu staje się prawomocne z upływem terminu do zaskarżenia – czyli z upływem terminu 7 dni od dnia ogłoszenia lub od doręczenia stronie,

jeżeli

zostało

wydane

na

postanowieniu

niejawnym, jeżeli nie złożono w tym terminie zażalenia. Postanowienie o przysadzeniu własności staje się prawomocne z upływem terminu do zaskarżenia – czyli z upływem terminu 7 dni od dnia ogłoszenia lub od doręczenia

stronie,

jeżeli

zostało

wydane

na

postanowieniu niejawnym, jeżeli nie złożono w tym terminie zażalenia. Uprawomocnienie swoją drogą, natomiast przeciążenie polskich sądów swoją drogą. Na pismo z sądu trzeba http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 105

czasem poczekać nawet do miesiąca czasu. Trzeba uzbroić się w cierpliwość. Można również dzwonić do Sądu,

żeby

podpytać

o

termin

wysłania

pisma.

Wówczas będzie szansa na to, że szybciej zajmą się tematem. Pytanie: Witam! Chciałbym się zapytać, czy praktyką Sądu jest wysyłanie pisma informującego o tym, że przybicie stało się prawomocne? Wygrałem licytację mieszkania 10 dni temu. Do dzisiaj nie dostałem żadnej informacji, czy ktoś wniósł zażalenie czy też po 7 dniach przybicie stało się prawomocne. Wydawało mi się, że z art. 967 KPC wynika, że skoro „sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie” to otrzymam pismo listownie. Ponieważ mam 14 dni na wpłatę reszty ceny zaczynam się niepokoić. Postępowanie odbyło się jawnie, brały w nim udział również osoby, które nie licytowały a przyszły, żeby tylko

się

przysłuchiwać.

Jeżeli sąd nie ma obowiązku wysłania pisma, to skąd wziąć informacje o numerze konta bankowego oraz tego co należy zawrzeć w tytule przelewu?

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 106

Odpowiedź: Proszę zadzwonić albo udać się do Sądu, żeby sprawdzić na jakim etapie jest Pana sprawa. Często się zdarza, ze pisma z Sądów wychodzą z dużym opóźnieniem, gdyż Sądy są przeciążone. Może to być nawet kilkutygodniowe opóźnienie, dlatego zachęcam do bezpośredniego kontaktu.

Własność spółdzielcza Pytanie: Czy

zakup

spółdzielczego

prawa

do

lokalu

mieszkalnego jest gorszy, bo mieszkania nie da się później

sprzedać?

Czy

takie

mieszkanie

należy

wcześniej wykupić? Odpowiedź: Spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych dzielimy na własnościowe i lokatorskie. Jak sama nazwa wskazuje posiadacze tych praw nie są właścicielami mieszkań

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 107

lecz

przysługują

im

określone

prawa

związane

z lokalem. Spółdzielcze

własnościowe

prawo

do

lokalu

mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, którego treść jest bardzo zbliżona do prawa własności. Jego posiadacz może rozporządzać swoim prawem podobnie jak właściciel. Może go w szczególności zbyć, obciążyć hipoteką lub wynająć. Nie potrzebuje do tego zgody spółdzielni mieszkaniowej, nie musi być także jej członkiem. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega także dziedziczeniu. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zgodnie z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych podlega egzekucji, do której stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości Z kolei spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest jedynie prawem do korzystania z lokalu bez możliwości swobodnego rozporządzania nim. W szczególności właściciel prawa lokatorskiego nie może zbyć prawa do lokalu lub obciążyć go hipoteką. Zgodnie z art. 9 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 108

lokatorskie

prawo

do

lokalu

mieszkalnego

jest

niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

Zakup z pominięciem licytacji Pytanie: Jak wygląda proces zakupu nieruchomości przed licytacją komorniczą, po oszacowaniu i ustaleniu stanu zadłużenia, niższego niż jej wartość? Na co zwracać uwagę? Jak dogadać się z komornikiem? Które przepisy warto znać? Odpowiedź: O ile dobrze zrozumiałam pyta pan o możliwość zakupu mieszkania przed licytacją już po wykonaniu operatu i ustaleniu

stanu

zadłużenia

niższego

niż

wartość

nieruchomości? Osobiście nie spotkałam się z taką możliwością. Wycena jest jednym z etapów egzekucji. Pierwszym

etapem

nieruchomości. przygotowanie

jest

zajęcie

Następnie dokumentacji

przez komornik

–

min.

komornika zleca wyceny

nieruchomości przez biegłego. Następnym etapem jest http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 109

obwieszczenie o licytacji i potem sama licytacja. Podstawą do wszczęcia postępowania egzekucyjnego jest złożenie przez wierzyciela wniosku do komornika o wszczęcie egzekucji z nieruchomości. Egzekucja z nieruchomości skutecznych wierzyciel

jest

obecnie

egzekucji,

sposobów ma

wierzytelność.

realne Dlatego

jedynym

z

bardziej

dzięki

któremu

szanse

odzyskać

wierzyciel,

widząc

swoją większą

szansę na sprzedaż mieszkania na licytacji i odzyskanie pieniędzy, decyduje się na takie właśnie rozwiązanie. W rzeczywistości

powodem

nieruchomości

może

egzekucji

być

nawet

komorniczej niewielka

z

kwota

zadłużenia. Jeśli chodzi o przepisy to polecam KPC Część trzecia. Postępowanie świadczeń

egzekucyjne

pieniężnych

Tytuł

Dział

VI.

II.

Egzekucja

Egzekucja

z

nieruchomości.

Podsumowanie Zakup mieszkania na licytacji komorniczej jeśli właściwie się przygotujesz może być dobrą inwestycją http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 110

albo

alternatywnym,

mieszkania.

tanim

Praktycznie

na

zakupem każdej

własnego

stronie

tego

poradnika piszę o tym jak ważne jest zdobycie wiedzy i odpowiednie przygotowanie do zakupu nieruchomości na licytacji. Podkreślam jakim ryzykiem obarczone są pochopne działania w kwestiach inwestycji. Mam nadzieję, ze przekazane przez mnie informacje okażą się pomocne i wykorzystasz je dla twoich celów najlepiej. Pamiętaj abyś nie bał się pytać, jeśli czegoś nie wiesz, jeśli coś nie jest dla ciebie jasne. Zadawaj pytania

komornikowi

prowadzącemu

egzekucję,

twojemu doradcy bankowemu, napisz maila do mnie. Pamiętaj, że na przygotowanie i zadawanie pytań jest czas przed licytacją, gdyż na samej licytacji nie ma już miejsca na to miejsca a wszystko toczy się bardzo szybko.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 111

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 112

Podstawy prawne

Kodeks Postępowania Cywilnego Egzekucja z nieruchomości KPC Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296, tekst jednolity Dz. U. z 2014 r. poz. 101

Część trzecia. Postępowanie egzekucyjne Tytuł II. Egzekucja świadczeń pieniężnych Dział VI. Egzekucja z nieruchomości Rozdział 1 Przepisy wstępne Art. 921. § 1. Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. § 2. Jeżeli nieruchomość jest położona w okręgu kilku sądów, wybór należy do wierzyciela. Jednakże z postępowaniem wszczętym na wniosek jednego wierzyciela połączone będą postępowania http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 113

wszczęte na wniosek innych wierzycieli. W tym celu komornik, który rozpoczął egzekucję, o wszczęciu, a następnie

o

ukończeniu

komornika,

do

którego,

egzekucji

stosownie

zawiadomi

do

paragrafu

poprzedzającego, mogłaby należeć egzekucja. Art. 9211. O wszczęciu i ukończeniu egzekucji komornik zawiadamia sąd, przy którym działa. Art.

Uczestnikami

922.

postępowania

wierzyciela i dłużnika są również osoby,

oprócz którym

przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości, a

gdy

przedmiotem

wieczyste,

także

egzekucji

organ,

który

jest zawarł

użytkowanie umowę

o

użytkowanie wieczyste. Rozdział 2 Zajęcie Art. 923. Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Art. 9231. § 1. Tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim stanowi http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 114

podstawę do zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego. Dalsze czynności egzekucyjne dopuszczalne są na podstawie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko obojgu małżonkom. § 2. Jeżeli małżonek dłużnika sprzeciwi się zajęciu, o sprzeciwie

komornik

niezwłocznie

zawiadamia

wierzyciela, który w terminie tygodniowym powinien wystąpić o nadanie przeciwko małżonkowi dłużnika klauzuli wykonalności pod rygorem umorzenia egzekucji z zajętej nieruchomości. Art. 924. § 1. Jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania komornik przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów. § 2. W razie umorzenia postępowania egzekucyjnego komornik składa wniosek o wykreślenie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o usunięcie wniosku o wszczęcie egzekucji ze zbioru dokumentów. Art. 925. § 1. W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jako też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 115

zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. § 2. Jednakże w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, gdy

o

wszczęciu

egzekucji

powziął

wiadomość,

chociażby wezwanie nie zostało jeszcze dłużnikowi wysłane ani wpis w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany. § 3. O dokonanym zajęciu komornik zawiadamia wierzyciela. Art. 926. § 1. Postępowania egzekucyjne toczące się co do kilku nieruchomości tego samego dłużnika lub co do kilku części tej samej nieruchomości, jak również postępowania

egzekucyjne

dotyczące

części

nieruchomości i jej całości, mogą być połączone w jedno postępowanie, jeżeli odpowiada to celowi egzekucji, a nie ma przeszkód natury prawnej lub gospodarczej. Połączenie zarządza na wniosek jednej ze stron komornik, a gdy nieruchomości są położone w okręgach różnych sądów rejonowych, sąd okręgowy przełożony nad sądem rejonowym, w którego okręgu wszczęto pierwszą egzekucję.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 116

§ 2. Postępowanie można rozdzielić, jeżeli w dalszym jego toku odpadną przyczyny, które spowodowały połączenie. Art. 927. Wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości po jej zajęciu przez innego wierzyciela, przyłącza się do postępowania wszczętego wcześniej i nie może żądać powtórzenia czynności już dokonanych; poza tym ma te same prawa co pierwszy wierzyciel. Art. 928. W celu dopilnowania praw osoby, której miejsce pobytu nie jest znane i której z powodu nieobecności nie można dokonywać doręczeń, sąd na wniosek komornika ustanowi kuratora do zastępowania osoby nieobecnej. Kurator będzie wykonywał swe czynności także w interesie innych osób, którym w dalszym toku postępowania doręczenia nie będą mogły być dokonane. Kurator może jednak reprezentować równocześnie tylko osoby, których interesy nie są sprzeczne. Art. 929. § 1. Zajęcie obejmuje nieruchomość i to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką. § 11. Pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem czynszu najmu za czas dłuższy

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 117

niż trzy miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy, licząc w obu przypadkach od dnia zajęcia, nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do rąk komornika. § 2. Jeżeli egzekucję prowadzi się w poszukiwaniu należności z umów ubezpieczenia lub wierzytelności zabezpieczonych hipoteką, zajęcie obejmuje także prawa wynikające z umów ubezpieczenia przedmiotów wymienionych w paragrafie poprzedzającym. § 3. Komornik z urzędu zbada, czy ruchomości, wierzytelności lub prawa zajęte według przepisów § 1 i § 2 nie są obciążone zastawem rejestrowym. Przepisy art. 8051 § 1 i § 4 stosuje się odpowiednio. Art. 930. § 1. Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca

może

uczestniczyć

w

postępowaniu

w

charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. §

2.

Rozporządzenia

przedmiotami

podlegającymi

zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu są nieważne. Nie dotyczy to rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 118

§ 3. Obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym jest nieważne. W razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią

wierzytelność

zaspokojenia

nie

korzysta

przewidzianego

z dla

pierwszeństwa należności

zabezpieczonych hipotecznie. § 4. Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji. Art. 931. § 1. Zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy. § 2. Jeżeli prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, sąd odejmie dłużnikowi zarząd i ustanowi innego zarządcę; to samo dotyczy ustanowionego zarządcy. § 3. Sąd oddali wniosek o ustanowienie innego zarządcy, jeżeli sprawowanie zarządu wymaga kosztów, na których pokrycie nie wystarczają na razie dochody bieżące, a wnioskodawca nie złoży w ciągu tygodnia kwoty wyznaczonej przez sąd. § 4. Jeżeli dłużnik, któremu odjęto zarząd, w chwili zajęcia korzystał z pomieszczeń w zajętej http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 119

nieruchomości, należy mu je pozostawić. Sąd może jednak na wniosek wierzyciela zarządzić odebranie pomieszczeń, przeszkadza

jeżeli

dłużnik

zarządcy

w

lub

jego

domownik

wykonywaniu

zarządu.

Zarządca może zatrudniać dłużnika i jego rodzinę za wynagrodzeniem, które ustali sąd. Art. 932. (uchylony) Art. 933. Jeżeli zarządca przy obejmowaniu zarządu napotyka przeszkody, komornik na polecenie sądu wprowadza go w zarząd nieruchomości. Art. 934. Po ustanowieniu zarządcy komornik wzywa wskazane przez wierzyciela osoby, aby przypadające od nich tak zaległe, jak i przyszłe świadczenia, które stanowią dochód z nieruchomości, uiszczały do rąk zarządcy. W wezwaniu należy uprzedzić, że uiszczenie do rąk dłużnika będzie bezskuteczne w stosunku do wierzyciela. Art.

935.

§

1.

Zarządca

zajętej

nieruchomości

obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać

zamiast

dłużnika

wszelkie

pożytki

z

nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu

oraz

prowadzić

sprawy,

które

przy

wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 120

sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. § 2. Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które

mogą

być

zaspokojone

z

dochodów

z

nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. § 3. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku – za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia

wysłucha

wierzyciela,

dłużnika

i

zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą. Art. 936. Zarząd nie ma wpływu na umowy najmu lub dzierżawy obowiązujące w chwili jego ustanowienia. Zarządcy wolno jednak wypowiadać tego rodzaju

umowy

z

zachowaniem

obowiązujących

przepisów oraz zawierać umowy na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy. Do wydzierżawiania nieruchomości wymagana jest zgoda stron, a w jej braku – zezwolenie sądu. Art. 937. § 1. Zarządca składa sądowi w wyznaczonych terminach co najmniej raz w roku oraz po ukończeniu zarządu sprawozdania ze swych czynności, jak również udokumentowane sprawozdania rachunkowe. § 2. Sąd po wysłuchaniu wierzycieli, dłużnika i zarządcy oraz po rozpatrzeniu sprawozdań, http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 121

a

zwłaszcza

przedstawionych

w

nich

pozycji

rachunkowych, zatwierdza sprawozdania zarządcy albo odmawia ich zatwierdzenia w całości lub w części. §

3.

Na

postanowienie

sądu

w

przedmiocie

zatwierdzenia sprawozdania przysługuje zażalenie. Art. 938. § 1. Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków. § 2. Zarządca, który bez usprawiedliwionej przyczyny nie złożył w oznaczonym terminie przepisanego sprawozdania lub nie wykonał innych przez sąd wydanych poleceń, może być skazany na grzywnę. Art. 939. § 1. Zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości. § 2. Jednakże zarządcy, który jest dłużnikiem, nie należy się wynagrodzenie; może on tylko pokrywać

z

najkonieczniejsze

pożytków potrzeby

z własne

nieruchomości i

rodziny

w

rozmiarze, jaki oznaczy sąd, oraz swoje wydatki związane z zarządem. http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 122

§ 3. (uchylony) § 4. Roszczeń o wynagrodzenie za sprawowanie zarządu i o zwrot poniesionych w związku z

zarządem

wydatków

nie

można

dochodzić

powództwem. Zarządca traci roszczenia, jeżeli ich nie zgłosił w ciągu miesiąca po ustąpieniu z zarządu lub po jego ustaniu. Art. 940. Z dochodów z nieruchomości zarządca pokrywa w następującej kolejności: 1) koszty egzekucji wraz ze swoim wynagrodzeniem oraz zwrot własnych wydatków; 2) bieżące należności pracowników zatrudnionych w nieruchomości lub w przedsiębiorstwach znajdujących się na niej i należących do dłużnika; 3) bieżąco przypadające w toku zarządu alimenty przyznane wykonalnym wyrokiem sądowym od dłużnika. Uprawnienie to nie przysługuje członkom rodziny dłużnika

pozostającym

z

nim

we

wspólnym

gospodarstwie domowym w chwili wszczęcia egzekucji; 4) bieżące należności podatkowe z nieruchomości oraz bieżące należności z tytułu ubezpieczenia społecznego pracowników wymienionych w pkt 2; 5) zobowiązania związane z wykonywaniem zarządu;

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 123

6) należności z tytułu ubezpieczenia nieruchomości, jej przynależności i pożytków. Art. 941. Nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wymienionych w art. 940, za czas do dnia przejścia własności nieruchomości na nabywcę, zarządca

składa

na

rachunek

depozytowy

sądu.

Nadwyżkę dołącza się do ceny, która będzie uzyskana za nieruchomości. Jeżeli egzekucja ulega umorzeniu, nadwyżkę tę otrzymuje dłużnik. Rozdział 3 Opis i oszacowanie Art. 942. Po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik

na wniosek

wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Art. 943. § 1. Przy wniosku o dokonanie opisu i oszacowania wierzyciel powinien: 1) złożyć wyciąg – a w razie potrzeby odpis księgi wieczystej albo zaświadczenie sądu wystawione na podstawie

zbioru

dokumentów

prowadzonego

dla

nieruchomości, zawierające wskazanie jej właściciela i wykaz ujawnionych w tym zbiorze obciążeń, jeżeli zaś

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 124

nieruchomość jest objęta katastrem nieruchomości – także odpowiedni wyciąg; 2)

wskazać

miejsce

zamieszkania

uczestników

postępowania. § 2. Jeżeli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, wierzyciel powinien złożyć inny dokument stwierdzający własność dłużnika. §

3.

Dokumentów

wskazanych

w

paragrafie

poprzedzającym może żądać od właściwych organów także komornik. Art. 944. (uchylony) Art. 945. § 1. O terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia znanych mu uczestników. § 2. Komornik wzywa ponadto przez obwieszczenie publiczne w budynku sądowym i w lokalu wójta, (burmistrza, prezydenta miasta) uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. § 3. Zawiadomienia i obwieszczenia powinny być dokonane nie później niż na dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 125

§ 4. Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie

podanym

w

zawiadomieniu,

komornik

o

ukończeniu opisu i oszacowania zawiadomi znanych mu uczestników oraz dokona obwieszczenia stosownie do §2. Art. 946. § 1. Na wniosek wierzyciela lub dłużnika, zgłoszony nie później niż podczas opisu i oszacowania, jak również z urzędu może być wystawiona na licytację wydzielona część zajętej nieruchomości, której cena wywołania wystarcza na zaspokojenie wierzyciela egzekwującego. O wydzieleniu rozstrzyga komornik po oszacowaniu nieruchomości. § 2. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie. § 3. W razie wydzielenia części, dalsze postępowanie co do reszty nieruchomości będzie zawieszone do czasu ukończenia licytacji wydzielonej części. Art. 947. § 1. W protokole opisu i oszacowania komornik wymieni: 1) oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możności jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów; 2) budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia

gospodarczego

oraz

przynależności

nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 126

3) stwierdzone prawa i obciążenia; 4) umowy ubezpieczenia; 5)

osoby,

w

których

posiadaniu

znajduje

się

nieruchomość, jej przynależności i pożytki; 6) sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika; 7) oszacowanie z podaniem jego podstaw; 8) zgłoszone prawa do nieruchomości; 9)

inne

szczegóły

istotne

dla

oznaczenia

lub

oszacowania nieruchomości. § 11. Jeżeli na ruchomościach, wierzytelnościach lub prawach zajętych wspólnie z nieruchomością ustanowiony został zastaw rejestrowy, w opisie należy wymienić przedmiot obciążony zastawem rejestrowym oraz wierzytelność, którą zastaw ten zabezpiecza. § 2. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości określi szczegółowy

sposób

przeprowadzenia

opisu

i

oszacowania nieruchomości. Art. 948. § 1. Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów. Jeżeli jednak nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 127

wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się. § 2. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości,

budowli

i

innych

urządzeń,

przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art.

946

została

wydzielona

celem

wystawienia

oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną obciążających

nieruchomość,

w

szczególności

świadczeń z tytułu takich praw. § 3. Opisem i oszacowaniem należy objąć z osobna każdą nieruchomość stanowiącą przedmiot egzekucji, jeżeli jest ona wpisana do odrębnej księgi wieczystej lub prowadzony jest dla niej odrębny zbiór dokumentów. Jeżeli jednak postępowania egzekucyjne toczące się co do

kilku

nieruchomości

tego

samego

dłużnika,

wpisanych do oddzielnych ksiąg wieczystych lub dla których prowadzone są odrębne zbiory dokumentów, połączone

zostały

w

jedno

postępowanie,

to

w

przypadku gdy nieruchomości te stanowią całość

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 128

gospodarczą, należy opisać i oszacować tę całość i każdą z nieruchomości z osobna. Art. 949. Jeżeli zostały zgłoszone prawa osób trzecich do

nieruchomości,

budowli

lub

innych

urządzeń,

przynależności lub pożytków albo gdy rzeczy takie znajdują się we władaniu osób trzecich, oznacza się osobno wartość rzeczy spornej, osobno wartość całości po wyłączeniu tej rzeczy, wreszcie osobno wartość całości tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nieokreślonych sumą pieniężną,

obciążających

nieruchomość,

w

szczególności świadczeń z tytułu takich praw. Art. 950. Termin zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i liczy się od dnia jego ukończenia. Jeżeli opis i oszacowanie nie zostały ukończone w terminie

podanym

w

zawiadomieniu

termin

do

zaskarżenia liczy się od dnia doręczenia uczestnikowi zawiadomienia, o którym mowa w art. 945 § 4, a dla uczestników, którym nie doręczono zawiadomienia, od dnia obwieszczenia o ukończeniu. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie. Uwaga

:

Na

podstawie

wyroku

Trybunału

Konstytucyjnego z dnia 22.01.2013 r., sygn. akt SK http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 129

18/11 (Dz. U. z 2013 r. poz. 142), art. 950 zdanie pierwsze w brzmieniu obowiązującym do dnia wejścia w życie ustawy z dnia 16.09.2011 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 233, poz. 1381), został uznany za niezgodny z art. 45 ust. 1 oraz art. 77 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Art. 951. Jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem licytacyjnym

opisu

zajdą

i

oszacowania

istotne

zmiany,

a

terminem

na

wniosek

wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie. Rozdział 4 Obwieszczenie o licytacji Art. 952. Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję. Art. 953. § 1. Komornik ogłosi o licytacji przez publiczne obwieszczenie, w którym wymienia: http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 130

1)

nieruchomość,

która

ma

być

sprzedana,

ze

wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony; 2) czas i miejsce licytacji; 3) sumę oszacowania i cenę wywołania; 4) wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, z zaznaczeniem, że rękojmia może

być

również

oszczędnościowej właściciela

złożona

zaopatrzonej

książeczki

do

w w

wypłaty

książeczce upoważnienie

całego

wkładu

stosownie do prawomocnego postanowienia sądu o utracie rękojmi albo w inny wskazany przez komornika sposób; 5) czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego; ponadto w obwieszczeniu należy podać: 6) wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te przed rozpoczęciem przetargu nie złożą dowodu, iż wniosły http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 131

powództwo

o

zwolnienie

nieruchomości

lub

przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie wstrzymujące egzekucję; 7) wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą

uprawomocnienia

się

postanowienia

o

przysądzeniu własności. § 2. (uchylony) § 3. (uchylony) Art. 954. Obwieszczenie o licytacji doręcza się: 1) uczestnikom postępowania; 2) organowi gminy, urzędowi skarbowemu miejsca położenia nieruchomości oraz organom ubezpieczeń społecznych z wezwaniem, aby najpóźniej w terminie licytacji zgłosiły zestawienie podatków i innych danin publicznych, należnych do dnia licytacji. Art. 955. § 1. Obwieszczenie o licytacji należy co najmniej dwa tygodnie przed jej

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 132

terminem ogłosić publicznie w budynku sądowym i w lokalu organu gminy, w dzienniku poczytnym w danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. § 2. Na wniosek i koszt strony komornik może zarządzić ogłoszenie również w inny wskazany przez nią sposób. § 3. W ogłoszeniu w dzienniku wystarczy oznaczenie nieruchomości, czasu i miejsca licytacji, sumy oszacowania i ceny wywołania oraz wysokości rękojmi, jaką licytant powinien złożyć. Art. 956. Jeżeli egzekucja dotyczy jednej lub kilku nieruchomości

położonych

w

różnych

okręgach

sądowych, obwieszczenie wywiesza się ponadto we wszystkich właściwych sądach, a jeżeli obwieszczenie ma być także ogłoszone w prasie, ogłasza się je w dziennikach poczytnych w okręgach tych sądów. Art. 957. (uchylony) Art. 958. § 1. Z chwilą obwieszczenia o licytacji nieruchomości

wchodzącej

w

skład

gospodarstwa

rolnego współwłaścicielowi tej nieruchomości, który nie jest dłużnikiem osobistym, przysługuje aż do trzeciego dnia przed licytacją prawo przejęcia nieruchomości na własność w cenie nie niższej od sumy oszacowania.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 133

Przy wniosku o przejęcie wnioskodawca powinien złożyć rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia. § 2. Jeżeli kilku współwłaścicieli zgłosi wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu z nich, który prowadzi gospodarstwo rolne lub pracuje w nim. Jeżeli warunek ten spełnia kilku współwłaścicieli albo nie spełnia go żaden z nich, sąd przyzna pierwszeństwo temu współwłaścicielowi, który daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia gospodarstwa rolnego. Art. 959. O pierwszeństwie przejęcia nieruchomości w myśl dwóch artykułów poprzedzających rozstrzyga sąd, wydając postanowienie o przybiciu. Art. 960. Jeżeli nikt z prawa przejęcia nieruchomości na podstawie trzech artykułów poprzedzających wcześniej nie skorzysta albo jeżeli przedmiotem egzekucji nie jest nieruchomość obwieszczeń spostrzeżenia

rolna,

komornik

przedstawia

akta

niedokładności

po sądowi. lub

dokonaniu W

razie

wadliwości

postępowania sąd poleci komornikowi ich usunięcie. Art. 961. (uchylony) Rozdział 5 Warunki licytacyjne

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 134

Art. 962. § 1. Przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. § 2. (uchylony) Art. 963. Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono

przybicia,

zatrzymuje

się;

pozostałym

licytantom zwraca się ją niezwłocznie. Art. 964. § 1. Nie składa rękojmi osoba, której przysługuje ujawnione w opisie i oszacowaniu prawo, jeżeli jego wartość nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ono pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed jej prawem. § 2. Jeżeli w warunkach przewidzianych w paragrafie poprzedzającym

wartość

prawa

jest

niższa

od

wysokości rękojmi albo też prawo znajduje tylko częściowe pokrycie w cenie wywołania, wysokość rękojmi obniża się w pierwszym wypadku do różnicy między pełną rękojmią a wartością prawa, w drugim zaś wypadku do części wartości prawa niepokrytej w cenie wywołania.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 135

Art. 965. Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Art. 966. Suma przypadająca w chwili zajęcia na podstawie umowy ubezpieczenia dłużnikowi, przeciwko któremu przechodzi

toczy na

się

postępowanie

nabywcę

i

to

egzekucyjne,

również

w

części

niepodlegającej zajęciu. O sumę tę podwyższa się cenę nabycia. Art. 967. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od

otrzymania

wezwania

złożył

na

rachunek

depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy sąd może oznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak miesiąca. Art. 968. § 1. Nabywca może zaliczyć na poczet ceny własną wierzytelność lub jej część, jeżeli znajduje ona pokrycie w cenie nabycia. § 2. Za zgodą wierzyciela, którego wierzytelność znajduje pokrycie w cenie nabycia, nabywca może tę wierzytelność

zaliczyć

na

poczet

ceny.

Zgoda

wierzyciela powinna być stwierdzona dokumentem z http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 136

podpisem urzędowo poświadczonym lub wyrażona do protokołu sądowego nie później niż w terminie, w którym nabywca ma obowiązek uiścić cenę nabycia. Art. 969. § 1. Jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Uiszczoną część ceny

zwraca

się.

Następstwa

te

sąd

stwierdza

postanowieniem, na które przysługuje zażalenie. § 2. Od nabywcy nieskładającego rękojmi, który nie wykonał warunków licytacyjnych, ściąga się rękojmię w trybie egzekucji należności sądowych. § 3. Z rękojmi utraconej przez nabywcę lub od niego ściągniętej pokrywa się koszty egzekucji związane ze sprzedażą, a reszta wchodzi w skład sumy uzyskanej w egzekucji albo jeżeli egzekucja została umorzona, jest przelewana na dochód Skarbu Państwa. Art. 970. Po uprawomocnieniu się postanowienia stwierdzającego wygaśnięcie przybicia wierzyciel może żądać wyznaczenia ponownej licytacji. Art. 971. Nabywca nie może żądać unieważnienia nabycia

ani

zmniejszenia

ceny

z

powodu

wad

nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych. Rozdział 6 Licytacja http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 137

Art. 972. Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego. Art. 973. Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych: 1) przedmiot przetargu; 2) cenę wywołania; 3) sumę rękojmi; 4) termin uiszczenia ceny nabycia; 5) ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia; 6)

prawa

obciążające

nieruchomość,

które

będą

utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia; 7) wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu. Art. 974. Przedmiotem przetargu jest nieruchomość według stanu objętego opisem i oszacowaniem z uwzględnieniem zmian podanych do wiadomości przez komornika na terminie licytacyjnym. http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 138

Art.

975.

Jeżeli

ma

być

sprzedanych

kilka

nieruchomości lub kilka części jednej nieruchomości, dłużnik ma prawo wskazać kolejność, w jakiej ma być przeprowadzony

przetarg

poszczególnych

nieruchomości lub części. Art. 976. § 1. W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu

państwowego,

a

zezwolenia

tego

nie

przedstawiły. § 2. Stawienie się jednego licytanta wystarcza do odbycia przetargu. Art. 977. Pełnomocnictwo do udziału w przetargu powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo

poświadczonym.

pełnomocnictwach

udzielonych

Podpisy przez

na

państwowe

jednostki organizacyjne lub jednostki organizacyjne samorządu terytorialnego oraz na pełnomocnictwach udzielonych adwokatom lub radcom prawnym nie wymagają poświadczenia. Art. 978. § 1. Przetarg odbywa się ustnie. http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 139

§ 2. Postąpienie nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. § 3. Zaofiarowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował cenę wyższą. Art. 979. § 1. Jeżeli w tym samym postępowaniu ma być sprzedanych kilka nieruchomości lub kilka części jednej nieruchomości i jeżeli za te, które już zostały sprzedane,

osiągnięto

cenę

wystarczającą

na

zaspokojenie należności wierzyciela egzekwującego i kosztów egzekucyjnych, komornik wstrzyma przetarg pozostałych nieruchomości lub ich części. § 2. Jeżeli przy podziale sumy uzyskanej za sprzedane niektóre

tylko

nieruchomości

lub

niektóre

części

nieruchomości okaże się, że należność wierzyciela i koszty egzekucji istotnie znajdują w tej sumie pełne pokrycie, egzekucję co do pozostałych nieruchomości lub części nieruchomości należy umorzyć. Art. 980. Po ustaniu postąpień komornik, uprzedzając obecnych,

że

po

trzecim

obwieszczeniu

dalsze

postąpienia nie będą przyjęte, obwieści trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamknie przetarg i wymieni licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 140

Art. 981. Jeżeli należność wierzyciela będzie uiszczona wraz

z

kosztami

przed

zamknięciem

przetargu,

komornik umorzy egzekucję. Art. 982. § 1. Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, współwłaściciel nieruchomości wystawionej na licytację, niebędący dłużnikiem osobistym, ma prawo przejęcia nieruchomości na własność w cenie nie niższej od trzech czwartych sumy oszacowania. Art. 958 § 2 stosuje się odpowiednio. § 2. Wniosek o przejęcie nieruchomości należy zgłosić w ciągu tygodnia od licytacji, składając równocześnie rękojmię, chyba że ustawa wnioskodawcę od niej zwalnia. § 3. Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wierzyciel hipoteczny może przejąć to prawo za cenę nie niższą od trzech czwartych sumy oszacowania; wniosek o przejęcie należy zgłosić w ciągu tygodnia od licytacji. Wierzyciel hipoteczny nie składa rękojmi. Art. 983. Jeżeli nikt nie zgłosił wniosku o przejęcie nieruchomości w myśl artykułu

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 141

poprzedzającego albo przedmiot egzekucji nie jest nieruchomością rolną, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość. Art. 984. § 1. Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu

oraz

współwłaścicielowi.

Jeżeli

przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, stosuje się art. 982 z wynikającą z niniejszego przepisu zmianą co do ceny przejęcia. W wypadku gdy osoby określone w

art.

982

nie

skorzystają

z

prawa

przejęcia

nieruchomości rolnej, prawo to przysługuje także wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu. § 2. Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia. § 3. Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, kto

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 142

zaofiarował cenę wyższą, a przy równych cenach – temu, czyja należność jest większa. Art. 985. § 1. Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie

egzekucyjne

umarza

się

i

nowa

egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji. § 2. Jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji złożono przed upływem trzech lat od daty drugiej licytacji, komornik dokona nowego opisu i oszacowania tylko na wniosek wierzyciela lub dłużnika. Dłużnik może złożyć taki wniosek przed upływem dwóch tygodni od daty ponownego doręczenia mu wezwania do zapłaty, o czym należy go uprzedzić przy doręczeniu wezwania. Art. 986. Skargę na czynności komornika w toku licytacji aż do zamknięcia przetargu zgłasza się ustnie sędziemu nadzorującemu, który natychmiast ją rozstrzyga. Rozdział 7 Przybicie Art. 987. Po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 143

cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników. Art. 988. § 1. Postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po ukończeniu przetargu; ogłoszenie można jednak odroczyć najdalej na tydzień, jeżeli zgłoszono

skargę,

której

natychmiastowe

rozstrzygnięcie nie jest możliwe, jak również z innych ważnych przyczyn. § 2. Jeżeli skargi lub zażalenia wniesione w toku postępowania egzekucyjnego nie są jeszcze prawomocnie rozstrzygnięte, sąd może wstrzymać wydanie postanowienia co do udzielenia przybicia. Art. 989. Gdy przejęcie nieruchomości na własność ma nastąpić po niedojściu do skutku drugiej

licytacji,

przejmującego

sąd

udzieli

nieruchomość

przybicia po

na

rzecz

wysłuchaniu

wnioskodawcy oraz uczestników, jeżeli stawią się na posiedzenie. Art. 990. W postanowieniu o przybiciu wymienia się imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, datę przetargu i cenę nabycia. Art. 991. § 1. Sąd odmówi przybicia z powodu naruszenia przepisów postępowania w toku http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 144

licytacji, jeżeli uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik przetargu. § 2. Sąd odmówi również przybicia, jeżeli postępowanie podlegało

umorzeniu

lub

zawieszeniu

albo

jeżeli

uczestnik nie otrzymał zawiadomienia o licytacji, chyba że z tego powodu nie nastąpiło naruszenie jego praw albo że będąc na licytacji nie wystąpił ze skargą na to uchybienie. Art. 992. Jeżeli sąd odmówi przybicia, komornik na wniosek wierzyciela wyznaczy ponowną licytację. Art.

993.

§

1.

Jeżeli

przybicie

nie

następuje

niezwłocznie po ukończeniu przetargu, sąd na wniosek licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, może, w wypadku gdy zarządcą jest dłużnik, odjąć mu zarząd i ustanowić innego zarządcę. § 2. Po przybiciu sąd wyda zarządzenie, o którym mowa w paragrafie poprzedzającym, na wniosek nabywcy lub uczestnika postępowania. Nabywca może być na własne żądanie ustanowiony zarządcą, jeżeli oprócz rękojmi złożył w gotówce nie mniej niż piątą część ceny nabycia albo jeżeli do tej wysokości przysługuje mu prawo zaliczenia swej wierzytelności na poczet ceny nabycia.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 145

§ 3. W razie wygaśnięcia skutków przybicia bez równoczesnego postanowienie

umorzenia co

do

egzekucji

osoby

sąd

wyda

zarządcy,

jeżeli

dotychczasowym zarządcą był nabywca. Art. 994. Jeżeli nabywca nie uzyska przysądzenia własności, należność przypadająca na niego z tytułu zarządu będzie pokryta z pierwszeństwem przed innymi jego zobowiązaniami z kwot pieniężnych złożonych na poczet ceny poza rękojmią. Art. 995. Osoba, na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje, jeżeli wykona warunki licytacyjne,

prawo

do

przysądzenia

jej

własności

nieruchomości. Art. 996. Postanowienie o przybiciu, które zapadło na posiedzeniu niejawnym, doręcza się wierzycielowi, dłużnikowi, nabywcy i osobom, które w toku

licytacji

zaskarżyły

czynności

związane

z

udzielaniem przybicia, jako też zarządcy, który nie jest dłużnikiem, postanowienie zaś o odmowie przybicia – wierzycielowi, dłużnikowi i licytantowi, który zaofiarował najwyższą cenę. Art. 997. Na postanowienie sądu co do przybicia przysługuje zażalenie. Podstawą

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 146

zażalenia nie mogą być takie uchybienia przepisów postępowania, które nie naruszają praw skarżącego. Rozdział 8 Przysądzenie Art. 1000. § 1. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. § 2. Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia: 1) prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy; 2) (uchylony) 3)

służebność

drogi

koniecznej

oraz

służebność

ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia; 4) służebność przesyłu. § 3. Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej

na

trzy

dni

przed

terminem

licytacji,

użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 147

przysługuje

im

pierwszeństwo

przed

wszystkimi

hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia. § 4. Przepisu § 1 nie stosuje się w odniesieniu do ciążących na nieruchomości spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego. Art. 1001. Na wniosek właściciela nieruchomości władnącej, zgłoszony najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, sąd może zarządzić, że służebność gruntowa, która nie znajduje pełnego pokrycia w cenie nabycia, będzie utrzymana w mocy, jeżeli jest dla nieruchomości władnącej konieczna, a nie obciąża w sposób istotny wartości nieruchomości obciążonej. Art. 1002. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 148

te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy

nieruchomości

zawarta

była

na

czas

oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć

tę

umowę,

w

ciągu

miesiąca

od

uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności,

z

zachowaniem

rocznego

terminu

wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego,

chociażby

umowa

została

zawarta

z

zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. Art.

1003.

§

1.

Prawomocne

postanowienie

o

przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły. §

2.

Na

podstawie

samego

postanowienia

o

przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 149

Rozdział

9

Egzekucja

z

ułamkowej

części

nieruchomości oraz użytkowania wieczystego

Art.

1004.

Do

egzekucji

z

ułamkowej

części

nieruchomości, jak również do egzekucji z użytkowania wieczystego, stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości z zachowaniem przepisów poniższych. Art. 1005. O zajęciu ułamkowej części nieruchomości komornik

zawiadamia

także

pozostałych

współwłaścicieli, a o zajęciu użytkowania wieczystego także właściciela nieruchomości oraz właściwy organ administracji rządowej lub właściwą gminę. Art. 1006. § 1. Jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, zajęcie obejmuje użytkowanie wieczyste terenu oraz znajdujący się na nim budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika wraz z przynależnościami, a mianowicie: 1) ruchomościami, będącymi własnością wieczystego użytkownika, a potrzebnymi do korzystania z przedmiotu wieczystego

użytkowania

zgodnie

z

jego

przeznaczeniem, jeżeli pozostają z tym przedmiotem w faktycznym związku, odpowiadającym temu celowi, oraz

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 150

przynależnościami budynku stanowiącego własność wieczystego użytkownika; 2) prawami wynikającymi z umów ubezpieczenia przedmiotów podlegających zajęciu, tudzież należnościami z tych umów już przypadającymi. § 2. Zajęcie obejmuje także przedmioty wymienione w pkt 1 paragrafu poprzedzającego wprowadzone później oraz później wzniesione budowle i posadzone rośliny, jak również prawa z umów ubezpieczenia później zawartych. Art. 1007. Gdy przedmiotem zarządu jest ułamkowa część nieruchomości, zarządca działa tylko w granicach uprawnień dłużnika jako współwłaściciela. Art.

1008.

użytkowania

Jeżeli

egzekucja

wieczystego,

jest

prowadzona

postępowanie

z

ulega

zawieszeniu, jeżeli właściwy organ wystąpił z żądaniem rozwiązania

umowy

użytkowania

wieczystego.

Egzekucja może być podjęta na wniosek wierzyciela, jeżeli sąd orzeknie, że brak jest podstaw do rozwiązania umowy

użytkowania

wieczystego.

W

przypadku

rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, komornik umarza postępowanie egzekucyjne. Art. 1009. W razie skierowania egzekucji do ułamkowej części nieruchomości opisowi i http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 151

oszacowaniu

podlega

cała

nieruchomość.

Sumą

oszacowania takiej części jest odpowiednia część sumy oszacowania całej nieruchomości. Art.

1010.

Jeżeli

przedmiotem

egzekucji

jest

użytkowanie wieczyste, w protokole wymienia się końcową datę użytkowania wieczystego oraz ujawniony w księdze wieczystej sposób korzystania z terenu przez wieczystego użytkownika. Art.

1011.

Jeżeli

przedmiotem

egzekucji

jest

użytkowanie wieczyste, postanowienie o przysądzeniu tego

prawa

nie

narusza

ograniczonych

praw

rzeczowych na nieruchomości powstałych przed jej oddaniem w użytkowanie wieczyste. Art. 1012. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest ułamkowa część nieruchomości, pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia obciążenia tej części ułamkowej nieruchomości ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru oraz nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, jeżeli zostały ustanowione przed powstaniem współwłasności. Art. 1013. Postanowienie o przysądzeniu własności ułamkowej części nieruchomości nie

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 152

narusza obciążających ją hipotek wpisanych przed powstaniem współwłasności. Dział VIa. Uproszczona egzekucja z nieruchomości Część trzecia. Postępowanie egzekucyjne Tytuł II. Egzekucja świadczeń pieniężnych

Art. 10131. § 1. Przepisy niniejszego działu stosuje się do

z

egzekucji

niezabudowanej

nieruchomości

gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku

o

zawiadomienia

wszczęcie o

egzekucji

zakończeniu

nie

dokonano

budowy

albo

nie

wystąpiono z wnioskiem o udzielenie zezwolenia na użytkowanie

w

rozumieniu

przepisów

prawa

budowlanego. § 2. Przepisy działu niniejszego stosuje się także do części nieruchomości wydzielonych do sprzedaży w trybie art. 946, jeżeli część wydzielona jest nieruchomością wymienioną w § 1. § 3. W sprawach nieuregulowanych w niniejszym dziale stosuje

się

odpowiednio

przepisy

działu

poprzedzającego. http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 153

Art. 10132. § 1. Komornik na wniosek wierzyciela niezwłocznie po zajęciu dokona

opisu

i

oszacowania

nieruchomości

na

podstawie wartości określonej przez biegłego. Przepis art. 948 § 1 stosuje się odpowiednio. § 2. Dokonując zajęcia, komornik, w miarę możności, zabezpieczy budynek lub lokal przed możliwością objęcia go we władanie przez dłużnika lub osoby trzecie. W razie potrzeby komornik ustanowi dozór nad budynkiem lub lokalem. Dozorcą może być także wierzyciel. Do dozoru stosuje się odpowiednio przepisy o dozorze ruchomości. § 3. Jeżeli w toku opisu okaże się, że nieruchomość nie odpowiada wymogom określonym w art. 10131, dalsze postępowanie egzekucyjne toczy się w trybie przepisów działu poprzedzającego. Art.

10133.

§

1.

Jeżeli

zajęto

niezabudowaną

nieruchomość gruntową, która nie jest obciążona na rzecz osób trzecich, komornik zaoferuje ją do sprzedaży z wolnej ręki po cenie nie niższej niż wartość oszacowania. Jeżeli strony nie określiły trybu wyszukania nabywcy, tryb ten ustala sąd. http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 154

§ 2. Sprzedaż nastąpi po upływie dwóch tygodni od dnia opisu i oszacowania. O sprzedaży komornik zawiadamia uczestników stosownie do art. 954. § 3. Jeżeli sprzedaż z wolnej ręki nie nastąpi w terminie miesiąca od dnia zakończenia opisu i oszacowania, sprzedaż nieruchomości następuje w trybie art. 10136. Art. 10134. Przepis art. 10133 stosuje się odpowiednio do zbycia innych nieruchomości, do których stosuje się przepisy niniejszego działu, jeżeli oszacowanie nieruchomości nie zostało zaskarżone przez dłużnika. Za zgodą dłużnika sprzedaż z wolnej ręki może nastąpić także w pozostałych przypadkach; wtedy jednak dłużnik może określić cenę minimalną i wyznaczyć nabywcę. Art. 10135. § 1. Podejmując czynności związane ze sprzedażą, określone w przepisach poprzedzających, komornik sporządzi protokół,

w

którym

wymieni

nazwisko

osoby

przyjmującej ofertę nabycia nieruchomości, a także wpłaconą przez nią całą cenę nabycia; po czym niezwłocznie przedłoży protokół wraz z aktami sądowi.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 155

§ 2. Na podstawie protokołu komornika, o którym mowa w § 1, a także na podstawie akt sprawy sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które przenosi własność

na

nabywcę.

Na

postanowienie

o

przysądzeniu służy zażalenie jedynie dłużnikowi i tylko wtedy,

gdy naruszone

zostały

przepisy o

cenie

minimalnej. § 3. W razie stwierdzenia naruszenia przepisów o oszacowaniu odmawia

i

cenie

minimalnej

przysądzenia

komornikowi,

który

własności ponownie

sprzedaży,

sąd

i

akta

zwraca

przeprowadza

postępowanie według przepisów niniejszego działu. § 4. W razie stwierdzenia, że nieruchomość nie podlega sprzedaży według przepisów niniejszego działu, sąd poleca komornikowi prowadzenie dalszej egzekucji według przepisów o egzekucji z nieruchomości. § 5. W razie wydania przez sąd postanowienia nakazującego ponowne przeprowadzenie sprzedaży lub podjęcie dalszych czynności według przepisów o egzekucji z nieruchomości, komornik niezwłocznie zwraca oferentowi kwotę wpłaconą przez niego na cenę nabycia. Art. 10136. § 1. Jeżeli sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w trybie sprzedaży http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 156

z wolnej ręki, nieruchomość podlega sprzedaży w drodze licytacji, do której stosuje się przepisy o licytacji w egzekucji z ruchomości. O terminie licytacji komornik zawiadamia uczestników postępowania stosownie do art. 954. §

2.

Po

zapłaceniu

przez

nabywcę

sumy

sąd

niezwłocznie wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Po uprawomocnieniu się tego postanowienia komornik sporządza plan podziału sumy uzyskanej z egzekucji.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 157

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 158

Słowniczek terminów Cena wywołania to cena, od której rozpoczyna się licytacja. Cena wywołania w pierwszej licytacji to ¾ a w drugiej ⅔ sumy oszacowania. Eksmisja pod tym pojęciem należy rozumieć wszelkie czynności

faktyczne

i

prawne

zmierzające

do

opróżnienia lokalu lub nieruchomości z osób i rzeczy i wydania jej uprawnionej osobie. Kredyt hipoteczny długoterminowy kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem jest hipoteka. Udzielany najczęściej na budowę lub zakup nieruchomości. Księgi wieczyste prowadzi się celem ustalenia stanu prawnego

nieruchomości,

celem

zagwarantowania

bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami i zapewnienia zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Księga wieczysta to publiczny rejestr

przedstawiający stan prawny

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 159

nieruchomości. Mówi się, że księga wieczysta pozwala „autorytatywnie ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości.” Ta autorytatywność – czyli pewność – wynika z uregulowań ustawy o księgach wieczystych

i hipotece, a konkretnie z tzw. rękojmi

wiary publicznej ksiąg wieczystych. Licytacja – rodzaj publicznej sprzedaży, w której nabywcą zostaje osoba lub podmiot prawny , która zadeklaruje najwyższą kwotę. Licytacja zawsze odbywa się "w górę" poprzez postąpienie. Operat szacunkowy to urzędowy dokument będący autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego dotyczącą wartości nieruchomości. Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw

prawnych

i

uwarunkowań

dokonanych

czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń. Pomieszczenie tymczasowe pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 160

urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne

i

elektryczne,

niezawilgocone

przegrody

możliwość

ogrzewania,

budowlane

oraz

zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane. Postąpienie - to minimalna kwota, o którą podbija się cenę w licytacji. Przykładowo kwota postąpienia na licytacjach komorniczych wynosi 1 % ceny wywołania (po zaokrągleniu do pełnych złotych). Postępowanie egzekucyjne to postępowanie cywilnoprawne,

którego

celem

jest

przymusowe

urzeczywistnienie praw i obowiązków ze stosunków z zakresu cywilnego prawa materialnego. Jednym słowem egzekucja to przymus. Komornik w toku postępowania egzekucyjnego stosuje określone w przepisach prawa środki przymusu, w celu doprowadzenia do wykonania obowiązku. zasądzonego w tytule wykonawczym.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 161

Prawo

dożywotnika.

Przez

umowę

dożywocia

właściciel nieruchomości zobowiązuje się do zbycia (sprzedaży, darowizny, zamiany, itp.) nieruchomości, a nabywca

w zamian za jej przeniesienie

zobowiązuje się zapewnić zbywcy (lub osobie mu bliskiej) dożywotnie utrzymanie. Umowa ta została skonstruowana

przez

ustawodawcę

z

założeniem

spełniania funkcji alimentacyjnej. Promesa

kredytowa

to

potwierdzenie

zdolności

kredytowej i jednoczesne przyrzeczenie przez bank, że po spełnieniu określonych w promesie warunków klientowi zostanie udzielony kredyt. Promesa zazwyczaj ma 30 dniowy termin ważności, a czas jej wydania to na ogól 2-3 dni. Przepływ pieniężny to źródło dochodu pasywnego generowane np. w postaci comiesięcznego czynszu z wynajmowanej nieruchomości bądź z innych źródeł pasywnego dochodu. Przybicie - to ta część postępowania egzekucyjnego, która potwierdza złożenie najkorzystniejszej oferty. Przybicie

daje

prawo

do

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

zasądzenia

własności Strona 162

nieruchomości. Postanowienie o przybiciu ogłasza się niezwłocznie po ukończeniu przetargu. Udziela go Sąd na posiedzeniu jawnym ( z reguły ) w obecności i z udziałem stron oraz obecnych na licytacji uczestników. Jeśli

przybicie

jest

wydane

bez

udziału

stron

(posiedzenie niejawne), wówczas Sąd ma obowiązek doręczyć

je

wierzycielowi,

dłużnikowi,

nabywcy

i

uczestnikom licytacji. Przysądzenie własności - prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, które przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na jego

rzecz

nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu

do

zbioru

dokumentów.

Prawomocne

postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności.

Rękojmia

wiary

publicznej

ksiąg

wieczystych.

Zgodnie z zapisem ustawy o księgach wieczystych http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 163

i hipotece: „W razie niezgodności między stanem prawnym

nieruchomości

ujawnionym

w

księdze

wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)”. Rękojmi jest zatem założeniem, iż stan prawny nieruchomości opisany w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Jeżeli zaś okazałoby się, iż informacje w księgach są niezgodne ze stanem faktycznym, to nabywca działający w dobrej wierze może się powołać na rękojmię i w ten sposób chronić się przed roszczeniami. Ponieważ

stan

prawny

zapisany

w

księgach ma pierwszeństwo – czyli rozstrzyga nad rzeczywistym stanem prawnym.

Służebność to to ograniczone prawa rzeczowe, polega na

obciążeniu nieruchomości w celu zwiększenia

użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą, albo zapewnienie zaspokojenia określonych potrzeb osoby

fizycznej.

rzeczowe

Jak

każde

służebność

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

ograniczenie

ogranicza

prawo

możność Strona 164

dysponowania obciążoną nieruchomością przez jej właściciela.

Wyróżnia

się

służebności

gruntowe,

osobiste oraz służebności przesyłu.

Spółdzielcze

własnościowe

prawo

do

lokalu

mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, którego treść jest bardzo zbliżona do prawa własności. Na

treść spółdzielczego własnościowego prawa do

lokalu składają: prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania nim, w tym do wynajęcia, oddania

do

bezpłatnego

przeznaczeniem

lokalu.

korzystania

Spółdzielcze

zgodnie

z

własnościowe

prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Suma oszacowania to wartość rynkowa nieruchomości wystawionej na licytację , przyjęta na podstawie wyceny biegłego rzeczoznawcy. Tytuł

wykonawczy

to

dokument

urzędowy

stwierdzający istnienie i zakres nadającego się do egzekucji roszczenia wierzyciela i odpowiadającego mu obowiązku dłużnika. http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 165

Użytkowanie to ograniczone prawa rzeczowe, które przysługują osobie fizycznej bądź prawnej względem rzeczy będącej własnością innej osoby. Jak sama nazwa

wskazuje

ogranicza

ograniczone

możność

prawo

dysponowania

rzeczowe obciążoną

nieruchomością przez jej właściciela. Użytkowanie to obciążenie nieruchomości prawem zezwalającym na jej używanie oraz pobieranie z niej pożytków. Własność polega zarówno na faktycznym jak i na prawnym dysponowaniu nieruchomością. Jest to zatem władanie, korzystanie i rozporządzanie rzeczą – w tym wypadku

nieruchomością.

Władanie

oznacza

sprawowanie faktycznej władzy nad nieruchomością. Korzystanie

uprawnia

do

używania i

pożytków i innych przychodów

pobieranie

z nieruchomości.

Rozporządzanie zaś oznacza możliwość wykonywania czynności

prawnych,

które

nieruchomością związane, na sprzedaży,

obciążenia

są

z

przykład możliwość

nieruchomości,

darowizny,

zapisania w testamencie, zamiany, itp.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 166

Zysk kapitałowy to jednorazowy zarobek stanowiący różnicę pomiędzy ceną zakupu a ceną odsprzedaży np. mieszkania, akcji, waluty etc.

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 167

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 168

Wydawnictwo : StayInTouch Copyright© 2016 Wszystkie prawa zastrzeżone. Żaden fragment tego wydania nie może być powielany lub rozpowszechniany w żadnej formie i w żaden sposób oraz nie może być przechowywany w bazie danych lub systemie wyszukiwania bez uprzedniego zezwolenia na piśmie sporządzonego przez wydawcę

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Wygenerowane dla: Witold Piecha, e-mail: [email protected]

Strona 169

http://www.jakkupicnalicytacji.pl

Strona 170